Febrero 2026

Crítico

AG ADMINISTRACION SRL · CUIT 30-71136038-3 · Liquidacion_501100430016_0026.PDF

Interanual: +81% vs. Febrero 2025 · Inflación 33,1% · +36% real s/ inflación

Enero 2026 Marzo 2026

Gasto total a prorratear

$ 10.067.839

Promedio por unidad

$ 479.421

21 unidades

Mayor rubro

Abonos de servicios

Proveedor top: PROSEGUR SA (29,6%)

Morosidad

$ 6.298.178

6 deudores · 62,6% del mes

Hallazgos clave

Morosidad elevada respecto del gasto mensual

Alta

Los saldos deudores totalizan 6298177.68, equivalentes a 0.63 veces el gasto mensual prorrateado (10067839.15). La deuda es siempre exigible y el certificado de deuda aprobado por el consejo es titulo ejecutivo (arts. 2048 y 2049 CCyC).

Abonos de servicios es el mayor rubro (36.12%)

Alta

El rubro 03 Abonos de servicios (seguridad, ascensores, fumigacion) representa 3636602.44, el mayor componente del gasto. El abono de seguridad Prosegur (2981559.13) por si solo es el 29.62% del total y merece revision de razonabilidad.

Mantenimiento de partes comunes con posible caracter extraordinario

Media

El rubro 04 incluye reparaciones puntuales (cableado de sauna, disyuntor tetrapolar, reparacion de puerta blindex) por 1032500.00. Si exceden lo ordinario, deben ser aprobados por asamblea con informe tecnico previo (arts. 2051 y 2048 CCyC).

Seguro integral de consorcio vigente

Baja

Se verifica poliza de seguro integral obligatorio Federacion Patronal (poliza 1-2189020-0, venc. 29/07/2026), cumpliendo la obligacion del administrador de mantener asegurado el inmueble (art. 2067 inc. h CCyC).

Desglose de gastos por rubro

Cargando gráfico…

Rubro	Importe	%
Abonos de servicios	$ 3.636.602	36,1%
Sueldos y cargas sociales	$ 2.374.169	23,6%
Servicios publicos	$ 1.414.559	14,1%
Gastos de administracion	$ 1.085.733	10,8%
Mantenimiento de partes comunes	$ 1.032.500	10,3%
Pagos por seguros	$ 294.433	2,9%
Gastos bancarios	$ 229.843	2,3%

Personal

Costo total: $ 2.374.169
% del gasto: 23,6%
Sueldos: $ 1.327.247
Cargas sociales: $ 1.046.922
Horas extra: $ 0

•Encargado permanente con vivienda (Luis Alberto Uceda Gonsales, CUIL 20-94626388-6). Sueldo neto 1327247.00 y cargas/aportes y contribuciones por 1046922.15 (Seracarh, SUTERH, FATERYH y F-931).
•Las cargas sociales representan el 44.1% del costo laboral total, proporcion habitual del rubro.
•El administrador debe cumplir las obligaciones laborales, previsionales y tributarias del personal (art. 2067 inc. g CCyC); el nombramiento y despido requiere acuerdo de asamblea (art. 2067 inc. f CCyC).
•No se registran horas extras discriminadas; figuran plus por retiro de residuos, limpieza de cocheras, jardin y pileta como adicionales remunerativos.

Servicios públicos

Total: $ 1.414.559
% del gasto: 14,1%
Agua: $ 680.584
Electricidad: $ 700.734
Gas: $ 20.798
Otros: $ 12.442

•Servicios publicos rubro 02 con incidencia del 14.05%. Agua (AYSA) 680584.20, electricidad (EDENOR luz general + SUM/porteria) 700733.97, gas (Naturgy) 20798.47.
•El item 'other' (12442.00) corresponde al ABL de las dos cocheras de cortesia (Municipalidad Vicente Lopez), gasto de un bien comun que genera ingresos por alquiler.
•Conviene controlar consumos de espacios comunes; son expensas comunes ordinarias a cargo de los propietarios (art. 2048 CCyC).

Administración

Honorarios: $ 1.085.733
% del gasto: 10,8%

•Honorarios de AG Administracion SRL con IVA incluido segun Camara de Propiedad Horizontal, incidencia del 10.78%.
•El administrador debe rendir cuenta documentada del ejercicio (art. 2067 inc. e CCyC) y llevar en legal forma los libros y archivar cronologicamente las liquidaciones (art. 2067 inc. i CCyC).

Proveedores

7 a revisar

Proveedor	Servicio	Importe	%	Estado
PROSEGUR SA Top	Abono de servicio de seguridad - Ojo de Halcon	$ 2.981.559	29,6%	Revisar
AG ADMINISTRACION SRL Top	Honorarios de administracion (IVA incluido)	$ 1.085.733	10,8%	Revisar
EMPRESA DISTRIBUIDORA Y COM. NORTE SA (EDENOR) Top	Suministro de luz general y energia SUM/porteria	$ 700.734	7%	Revisar
AGUA Y SANEAMIENTOS ARGENTINOS SA (AYSA) Top	Agua potable	$ 680.584	6,8%	Revisar
NATIELO JOSE ROBERTO (Electricista)	Mano de obra electrica, recambio de cableado de sauna y disyuntor tetrapolar	$ 510.000	5,1%	Revisar
ASSA ELEVATORS SA - DIST. SCHINDLER	Abono de mantenimiento de 2 ascensores	$ 509.724	5,1%	Revisar
FERNANDEZ MARCOS DANIEL	Reparacion puerta blindex / pivot superior y cierrapuerta hidraulico	$ 320.000	3,2%	Revisar
FEDERACION PATRONAL SEGUROS SA	Seguro integral de consorcio obligatorio (12 cuotas)	$ 294.433	2,9%	OK
BANCO GALICIA	Impuestos a debitos/creditos y mantenimiento de cuenta	$ 229.843	2,3%	OK
VILLALBA SAMUDIO RUBEN	Mantenimiento aspiradora/bordeadora, tubos LED, reparacion espejo y baranda	$ 202.500	2%	OK
MYM FUMIGACION	Servicio de desinsectacion	$ 145.319	1,4%	OK
NATURGY	Suministro de gas natural en porteria	$ 20.798	0,2%	OK
MUNICIPALIDAD VICENTE LOPEZ	ABL cocheras de cortesia 1 y 2	$ 12.442	0,1%	OK

Morosidad

Riesgo: Alta

Deuda total

$ 6.298.178

Deudores

Deuda / gasto mensual

0,63×

Unidad	Deuda
0015 - 8-A (Moreno, Susana)	$ 2.077.377
0020 - 10-B (Cazzani, Cristina)	$ 1.806.684
0001 - 1-A (Baroli, Dario Pedro)	$ 1.199.895
0005 - 3-A (Baroli, Dario Pedro)	$ 596.435
0006 - 3-B (J. Raies S.A.)	$ 587.990
0021 - COCH. 22-R (Desarrollos Bs. Aires)	$ 29.796

Flujo de caja

Atención

Saldo inicial: $ 1.527.134
Saldo al cierre: $ 3.104.078
Fondo de reserva: $ 5.865.000
Meses de cobertura: 0,3

Ingresos adicionales

Alquiler de porteria: $ 823.330 · 8,2%
Alquiler cochera de cortesia 26 (unidad 2-B): $ 98.193 · 1%
Alquiler cochera de cortesia 14 (unidad 4-B): $ 98.193 · 1%

Gastos no recurrentes / extraordinarios

Descripción	Rubro	Importe	Impacto	Extraord.
Reparacion en pivot superior puerta blindex, ajuste y regulacion en cierrapuerta hidraulico de piso y copia de llave del control de acceso (Fernandez Marcos Daniel)	Mantenimiento de partes comunes	$ 320.000	3,2%	Sí
Provision e instalacion de nuevo disyuntor tetrapolar Siemens 4x40 AMP (Natielo Jose Roberto)	Mantenimiento de partes comunes	$ 265.000	2,6%	No
Mano de obra por desarmado, armado de sistema y recambio de cableado en mal estado en las resistencias de sauna (Natielo Jose Roberto)	Mantenimiento de partes comunes	$ 245.000	2,4%	No
Mantenimiento de aspiradora y bordeadora, provision y cambio de 4 tubos LED en espacios comunes (Villalba Samudio Ruben)	Mantenimiento de partes comunes	$ 145.000	1,4%	No
Reparacion de espejo (pegado de goma) y baranda, mano de obra y materiales (Villalba Samudio Ruben)	Mantenimiento de partes comunes	$ 57.500	0,6%	No

Preguntas para la asamblea

Cual es el plan de gestion de cobro de los saldos deudores por 6298177.68, en particular de las unidades 8-A, 10-B y 1-A? Se han emitido certificados de deuda y derivado a legales los casos con mora superior a 90 dias?
Alta
La mora es siempre exigible y el certificado de deuda aprobado por el consejo es titulo ejecutivo (arts. 2048 y 2049 CCyC). La morosidad equivale al 62.56% de un mes de gasto.
El abono de seguridad de Prosegur (2981559.13, casi 30% del gasto) tiene contrato vigente y se han solicitado cotizaciones alternativas?
Alta
Es el mayor gasto del consorcio; su control hace a la recaudacion eficiente y a la conservacion del inmueble (art. 2067 incs. c y d CCyC).
Las reparaciones del rubro 04 (puerta blindex, cableado de sauna, disyuntor tetrapolar) fueron aprobadas por asamblea y cuentan con informe tecnico previo de profesional autorizado?
Media
Las mejoras u obras nuevas sobre partes comunes requieren mayoria e informe tecnico previo; las extraordinarias deben ser dispuestas por asamblea (arts. 2051 y 2048 CCyC).
El uso del fondo operativo de administracion (5865000.00) fue autorizado por el consejo de propietarios cuando se aplica a gastos imprevistos o mayores que los ordinarios?
Media
Para disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos el administrador debe contar con autorizacion previa del consejo (arts. 2067 inc. d y 2064 inc. c CCyC).
Se presento la rendicion de cuentas documentada del ejercicio financiero y estan a disposicion los libros de actas, administracion y registro de propietarios?
Media
El administrador debe rendir cuenta documentada dentro de los 60 dias del cierre y llevar en legal forma los libros y archivar las liquidaciones (art. 2067 incs. e e i CCyC).
Como se imputaron los pagos no reconocidos en la cuenta del banco (20000 y 500100 del 07/11/2025)?
Baja
La correcta imputacion de cobranzas hace a la transparencia de la recaudacion y a la rendicion de cuentas (art. 2067 incs. d y e CCyC).
Cual es el estado del juicio CONS PROP TORRES DEL PUERTO c/ Alperovich s/ danos y perjuicios (Juzgado Civil 69, expte. 096524/2017)?
Baja
El administrador debe notificar a los propietarios los reclamos judiciales que afectan al consorcio (art. 2067 inc. k CCyC).

Recomendaciones

Ejecutar judicialmente a los grandes morosos
Impacto: Alta
Emitir los certificados de deuda aprobados por el consejo (titulo ejecutivo, art. 2048 CCyC) y avanzar con la accion de cobro de las unidades 8-A, 10-B y 1-A, que concentran la mayor parte de la deuda. La mora es siempre exigible (art. 2049 CCyC).
Revisar y licitar el abono de seguridad
Impacto: Alta
Solicitar cotizaciones competitivas para el servicio de seguridad de Prosegur (29.62% del gasto). Una reduccion de este rubro tendria alto impacto en la expensa.
Documentar aprobacion de gastos extraordinarios de mantenimiento
Impacto: Media
Llevar a asamblea las reparaciones del rubro 04 con informe tecnico previo y dejar constancia en el libro de actas para dar transparencia y respaldo legal (arts. 2051, 2062 y 2048 CCyC).
Fortalecer la cobranza temprana para reducir la dependencia del fondo operativo
Impacto: Media
Con cobranza mas agil se reduce la necesidad de recurrir al fondo operativo (5865000.00) para cubrir el flujo, cuyo uso requiere autorizacion del consejo (arts. 2067 inc. d y 2064 inc. c CCyC).
Auditar consumos de servicios publicos
Impacto: Media
Verificar lecturas de AYSA y EDENOR y detectar posibles perdidas o consumos anomalos en espacios comunes, que representan el 14.05% del gasto (art. 2048 CCyC).
Mantener al dia seguros y verificaciones obligatorias
Impacto: Baja
Renovar oportunamente el seguro integral (poliza Federacion Patronal venc. 29/07/2026) y mantener las verificaciones tecnicas de ascensores y seguridad estructural (art. 2067 incs. c y h CCyC).