Enero 2026
AG Administracion SRL · CUIT 30-71136038-3 · Liquidacion_501100430016_0025.PDF
Gasto total a prorratear
$ 12.063.805
Promedio por unidad
$ 574.467
21 unidades
Mayor rubro
Abonos de servicios (seguridad, ascensores, fumigacion)
Proveedor top: Prosegur SA (24,7%)
Morosidad
$ 5.194.879
6 deudores · 43,1% del mes
Morosidad elevada equivalente a casi medio mes de expensas
Los saldos pendientes de pago totalizan 5194878.92, equivalentes al 43.06% del total mensual a prorratear. Hay 6 unidades deudoras, varias con deudas de mas de un mes completo de expensas. La deuda es siempre exigible y el certificado de deuda aprobado por el consejo es titulo ejecutivo para su cobro (arts. 2048 y 2049 CCyC).
Gasto extraordinario de impermeabilizacion no identificado como extraordinario en el prorrateo
La impermeabilizacion exterior por filtracion de techo de sala de bombas (1316000) representa el 10.91% del total y figura en columna ORDINARIAS. Por su naturaleza de obra/reparacion mayor deberia evaluarse si requirio aprobacion de asamblea e informe tecnico previo (arts. 2051 y 2054 CCyC).
Costos de personal y abonos de servicios concentran el 58.75% del gasto
Sueldos y cargas sociales (29.29%) mas abonos de servicios -seguridad, ascensores, fumigacion- (29.46%) representan casi seis de cada diez pesos. Es la estructura tipica de un consorcio con encargado permanente y servicios tercerizados; conviene revisar contratos para mantener el control economico (art. 2064 inc. b CCyC).
Saldo de caja en descenso
El saldo de caja paso de 3716594.94 al inicio a 1527134.02 al cierre, una caida del 58.9% en el mes, impulsada por egresos por gastos de 12063805.01 frente a cobranzas inferiores. El fondo operativo de 5865000 actua como colchon pero no esta disponible como reserva de libre disposicion.
| Rubro | Importe | % |
|---|---|---|
| Abonos de servicios (seguridad, ascensores, fumigacion) | $ 3.554.012 | 29,5% |
| Sueldos y cargas sociales | $ 3.533.600 | 29,3% |
| Mantenimiento de partes comunes | $ 1.631.000 | 13,5% |
| Servicios publicos | $ 1.416.275 | 11,7% |
| Gastos de administracion | $ 1.085.733 | 9% |
| Gastos de limpieza | $ 330.158 | 2,7% |
| Pagos por seguros | $ 294.433 | 2,4% |
| Gastos bancarios | $ 218.595 | 1,8% |
- Costo total
- $ 3.533.600
- % del gasto
- 29,3%
- Sueldos
- $ 2.037.475
- Cargas sociales
- $ 1.154.628
- Horas extra
- $ 0
- •El consorcio cuenta con un encargado permanente con vivienda (CUIL 20-94626388-6). El sueldo neto liquidado suma 2037475.00 (794182.00 + 1243293.00).
- •Las contribuciones del F-931 12/2025 ascienden a 1154627.53 (seguridad social, obra social, ley de riesgo de trabajo y seguro de vida obligatorio).
- •No se observan horas extra discriminadas en el periodo; los adicionales liquidados (plus retiro residuos, limpieza cocheras, jardin, pileta) integran el salario.
- •El nombramiento y despido del personal requiere acuerdo de asamblea, y el administrador debe cumplir con la legislacion laboral, previsional y tributaria (art. 2067 inc. f y g CCyC).
- Total
- $ 1.416.275
- % del gasto
- 11,7%
- Agua
- $ 680.584
- Electricidad
- $ 701.869
- Gas
- $ 21.380
- Otros
- $ 12.442
- •Electricidad incluye luz general (666014.18) mas SUM y porteria (35854.74).
- •El rubro 'other' corresponde a ABL de las cocheras de cortesia 1 y 2 (6221.00 cada una) abonado a la Municipalidad de Vicente Lopez.
- •El alto consumo de agua deberia monitorearse en relacion con la filtracion reparada en la zona del tanque de agua.
- Honorarios
- $ 1.085.733
- % del gasto
- 9%
- •Honorarios de AG Administracion SRL segun Camara de Propiedad Horizontal con IVA incluido, equivalentes al 9.00% del total a prorratear.
- •El administrador debe rendir cuenta documentada dentro de los 60 dias del cierre del ejercicio financiero y conservar/archivar cronologicamente las liquidaciones de expensas (art. 2067 inc. e e i CCyC).
| Proveedor | Servicio | Importe | % | Estado |
|---|---|---|---|---|
| Prosegur SA Top | Servicio de seguridad - Ojo de Halcon | $ 2.981.559 | 24,7% | Revisar |
| Juan Carlos Maidana Top | Impermeabilizacion exterior por filtracion - sala de bombas | $ 1.316.000 | 10,9% | Revisar |
| AG Administracion SRL Top | Honorarios de administracion | $ 1.085.733 | 9% | Revisar |
| AYSA - Aguas y Saneamientos Argentinos SA Top | Agua potable | $ 680.584 | 5,6% | Revisar |
| Empresa Distribuidora y Com. Norte SA (Edenor) - luz general Top | Suministro de luz - general | $ 666.014 | 5,5% | Revisar |
| ASSA Elevators SA (dist. Schindler) Top | Mantenimiento de 2 ascensores | $ 509.724 | 4,2% | Revisar |
| Lucia Sucari - Distribuidora de Insumos | Insumos de limpieza | $ 330.158 | 2,7% | OK |
| Lopez Leonardo Sebastian | Ropa de trabajo del personal | $ 315.000 | 2,6% | OK |
| Federacion Patronal Seguros SA | Seguro integral de consorcio obligatorio | $ 294.433 | 2,4% | OK |
| Banco Galicia | Impuestos a debitos/creditos y mantenimiento de cuenta | $ 218.595 | 1,8% | OK |
| MYM Fumigacion | Servicio de desinsectacion | $ 62.728 | 0,5% | OK |
| Empresa Distribuidora y Com. Norte SA (Edenor) - SUM y porteria | Suministro de luz - SUM y porteria | $ 35.855 | 0,3% | OK |
| Naturgy | Suministro de gas natural - porteria | $ 21.380 | 0,2% | OK |
| Municipalidad de Vicente Lopez | ABL cocheras de cortesia 1 y 2 | $ 12.442 | 0,1% | OK |
| Unidad | Deuda |
|---|---|
| 10-A | $ 1.704.643 |
| 8-A | $ 1.278.690 |
| 10-B | $ 1.076.232 |
| 8-B | $ 588.937 |
| 1-A | $ 532.796 |
| COCH. 22 -R | $ 13.580 |
- Saldo inicial
- $ 3.716.595
- Saldo al cierre
- $ 1.527.134
- Fondo de reserva
- $ 5.865.000
- Meses de cobertura
- 0,1
Ingresos adicionales
- Alquiler de porteria
- $ 765.176 · 6,3%
- Alquiler cochera de cortesia 14 (unidad 4-B)
- $ 96.457 · 0,8%
- Alquiler cochera de cortesia 26 (unidad 2-B)
- $ 96.457 · 0,8%
| Descripción | Rubro | Importe | Impacto | Extraord. |
|---|---|---|---|---|
| Impermeabilizacion exterior por filtracion de techo de sala de bombas - alero, suelo y paredes perimetrales en zona de tanque de agua (Juan Carlos Maidana) | Mantenimiento de partes comunes | $ 1.316.000 | 10,9% | Sí |
| Ropa de trabajo del personal (2 pantalones cargo, 2 chombas azules, 1 par de borcegos punta de acero) - Lopez Leonardo Sebastian | Mantenimiento de partes comunes | $ 315.000 | 2,6% | No |
La impermeabilizacion de la sala de bombas (1316000) fue aprobada previamente por la asamblea con informe tecnico de profesional autorizado, o se trato de una reparacion urgente? Quien autorizo el gasto?
AltaLas obras/mejoras sobre partes comunes requieren mayoria e informe tecnico previo; las urgentes deben justificarse (arts. 2051 y 2054 CCyC).
Que gestiones de cobro se estan realizando sobre las unidades 10-A, 8-A y 10-B, que concentran la mayor parte de la deuda? Se emitio el certificado de deuda como titulo ejecutivo?
AltaLa deuda por expensas es siempre exigible y el certificado aprobado por el consejo es titulo ejecutivo (arts. 2048 y 2049 CCyC).
El consejo de propietarios autorizo expresamente el uso del fondo operativo/de reserva para gastos imprevistos como la impermeabilizacion?
MediaPara disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios el administrador necesita autorizacion previa del consejo (arts. 2064 inc. c y 2067 inc. d CCyC).
Se presento la rendicion de cuentas documentada del ejercicio financiero dentro de los plazos legales, con respaldo de los comprobantes de cada rubro?
MediaEl administrador debe rendir cuenta documentada dentro de los 60 dias del cierre del ejercicio (art. 2067 inc. e CCyC).
El contrato con Prosegur SA (proveedor del 24.71% del gasto) fue revisado y comparado con alternativas de mercado? Cuando vence?
MediaEl consejo de propietarios debe controlar los aspectos economicos y financieros del consorcio (art. 2064 inc. b CCyC).
Cual es el estado del juicio 'Alperovich c/ Consorcio s/danos y perjuicios' (expte. 096524/2017) y su eventual impacto economico sobre el consorcio?
MediaEl administrador debe notificar e informar reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio (art. 2067 inc. k CCyC).
Los pagos no reconocidos del 07/11/2025 (20000 y 500100) fueron finalmente imputados a las unidades correspondientes?
BajaAfecta la correcta determinacion de saldos deudores y la rendicion de cuentas documentada (art. 2067 inc. e CCyC).
Iniciar acciones de cobro ejecutivo sobre los grandes deudores
Impacto: AltaEmitir el certificado de deuda aprobado por el consejo y derivar a gestion judicial las unidades 10-A, 8-A y 10-B que concentran la morosidad, dado que la deuda es siempre exigible y constituye titulo ejecutivo (arts. 2048 y 2049 CCyC).
Clarificar el tratamiento contable de la impermeabilizacion
Impacto: MediaReflejar la obra de impermeabilizacion en el rubro de gastos extraordinarios cuando corresponda y documentar la autorizacion de asamblea e informe tecnico previo, o la justificacion como reparacion urgente (arts. 2051 y 2054 CCyC).
Constituir o fortalecer un fondo de reserva formal
Impacto: AltaDefinir en asamblea un fondo de reserva integrado por aportes, distinto del fondo operativo, para afrontar gastos imprevistos sin descapitalizar la caja (arts. 2046 inc. d y 2067 inc. d CCyC).
Revisar y licitar los contratos de servicios tercerizados
Impacto: MediaComparar precios y condiciones de los principales proveedores (Prosegur 24.71%, ASSA Elevators 4.23%) para optimizar el gasto, ya que abonos de servicios mas sueldos representan el 58.75% del total (art. 2064 inc. b CCyC).
Monitorear el consumo de agua tras la filtracion
Impacto: BajaVerificar que la reparacion de la sala de bombas haya corregido eventuales perdidas que inciden en la factura de AYSA (680584.20, 5.64% del total) para evitar gastos recurrentes evitables.
Confirmar la imputacion de pagos no reconocidos
Impacto: BajaConciliar los pagos no reconocidos del 07/11/2025 (20000 y 500100) con las unidades correspondientes para depurar los saldos deudores y la rendicion (art. 2067 inc. e CCyC).