Noviembre 2025
AG ADMINISTRACION SRL · CUIT 30-71136038-3 · Liquidacion_501100430016_0023.PDF
Gasto total a prorratear
$ 9.148.262
Promedio por unidad
$ 435.632
21 unidades
Mayor rubro
03-Abonos de Servicios
Proveedor top: PROSEGUR SA (31%)
Morosidad
$ 1.994.110
3 deudores · 21,8% del mes
Morosidad elevada: 1.99 millones, casi 22% del gasto mensual
Los saldos pendientes de pago totalizan 1994109.50 (3 deudores), equivalente al 21.8% del total a prorratear del mes. Concentrado en MORENO SUSANA (739739.15), BURDET RODRIGO (506457.16) y J. RAIES S.A. (489913.19). La deuda es siempre exigible y el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo es titulo ejecutivo (arts. 2048 y 2049 CCyC).
Seguridad (vigilancia) es el mayor gasto: 37% del total
El rubro 03-Abonos de Servicios concentra 3396384.71 (37.13%), liderado por PROSEGUR con 2839580.13 por el servicio de vigilancia Ojo de Halcon. Por su peso corresponde validar la razonabilidad del contrato dentro de la cuenta de expensas (art. 2067 inc. d CCyC) y el control economico del consejo (art. 2064 inc. b CCyC).
Personal y honorarios pesan fuerte en la estructura
Sueldos y cargas sociales (20.72%) mas honorarios de administracion (11.37%) suman cerca del 32% de los gastos mensuales. El administrador debe cumplir las obligaciones laborales, previsionales y tributarias del personal (art. 2067 inc. g CCyC).
Pagos no reconocidos en la cuenta bancaria
La liquidacion informa dos depositos no identificados del 07-11-2025 (20000 y 500100) pendientes de imputacion. El administrador debe llevar los libros y la documentacion en legal forma y depurar estas partidas (art. 2067 inc. i CCyC).
| Rubro | Importe | % |
|---|---|---|
| 03-Abonos de Servicios | $ 3.396.385 | 37,1% |
| 01-Sueldos y Cargas Sociales | $ 1.895.275 | 20,7% |
| 02-Servicios Públicos | $ 1.263.144 | 13,8% |
| 08-Gastos de Administración | $ 1.039.995 | 11,4% |
| 04-Mantenimiento de Partes Comunes | $ 999.500 | 10,9% |
| 09-Pagos del Período por Seguros | $ 294.433 | 3,2% |
| 06-Gastos Bancarios | $ 259.530 | 2,8% |
- Costo total
- $ 1.895.275
- % del gasto
- 20,7%
- Sueldos
- $ 1.091.044
- Cargas sociales
- $ 804.231
- Horas extra
- $ 0
- •Un encargado permanente con vivienda (Luis Alberto Uceda Gonsales).
- •El sueldo neto del encargado es 1091044.00; las cargas y aportes (SERACARH, SUTERH, FATERYH, F-931, seguro de vida obligatorio) suman 804230.72.
- •Incluye plus por limpieza de cocheras, jardín y limpieza de pileta/mantenimiento de agua, además de adicional remuneratorio sin homologar de 50000.
- •El nombramiento y despido del personal requiere acuerdo de la asamblea (arts. 2058 inc. c y 2067 inc. f CCyC) y el administrador debe cumplir las obligaciones laborales, previsionales y tributarias (art. 2067 inc. g CCyC).
- •No se identifican horas extras discriminadas en la liquidación.
- Total
- $ 1.263.144
- % del gasto
- 13,8%
- Agua
- $ 611.957
- Electricidad
- $ 621.375
- Gas
- $ 19.130
- Otros
- $ 10.682
- •Electricidad incluye luz general (607775.74) más suministro para SUM y portería (13599.42).
- •Otros corresponde a ABL de las cocheras de cortesía 1 y 2 (5341 cada una) abonado a la Municipalidad de Vicente López.
- •El agua (AySA) representa cerca de la mitad de los servicios públicos; conviene controlar posibles pérdidas.
- Honorarios
- $ 1.039.995
- % del gasto
- 11,4%
- •Honorarios de AG Administración SRL con IVA incluido, según Cámara de Propiedad Horizontal.
- •Representan el 11.37% del gasto mensual, dentro de rangos habituales pero conviene cotejar contra el valor sugerido vigente y lo aprobado por asamblea.
- •El administrador debe rendir cuenta documentada dentro de los 60 dias del cierre del ejercicio y archivar cronologicamente las liquidaciones (art. 2067 incs. e e i CCyC).
| Proveedor | Servicio | Importe | % | Estado |
|---|---|---|---|---|
| PROSEGUR SA Top | Servicio de seguridad (Ojo de Halcón) | $ 2.839.580 | 31% | Revisar |
| AG ADMINISTRACION SRL Top | Honorarios de administración | $ 1.039.995 | 11,4% | Revisar |
| JUAN CARLOS MAIDANA Top | Obra de reparación de humedades (cuota 2 de 2) | $ 824.000 | 9% | Revisar |
| EMPRESA DISTRIBUIDORA Y COM. NORTE SA (EDENOR) Top | Suministro de luz general + bombeo SUM/portería | $ 621.375 | 6,8% | Revisar |
| AGUA Y SANEAMIENTOS ARGENTINOS SA (AySA) Top | Agua potable | $ 611.957 | 6,7% | Revisar |
| ASSA ELEVATORS SA (Schindler) Top | Mantenimiento de 2 ascensores | $ 496.489 | 5,4% | Revisar |
| FEDERACION PATRONAL SEGUROS SA Top | Seguro integral de consorcio obligatorio | $ 294.433 | 3,2% | Revisar |
| BANCO GALICIA | Impuestos débitos/créditos y mantenimiento de cuenta | $ 259.530 | 2,8% | OK |
| VILLALBA SAMUDIO RUBEN | Provisión e instalación de focos/portafocos y corte de pasto | $ 175.500 | 1,9% | OK |
| MYM FUMIGACION | Servicio de desinsectación | $ 60.315 | 0,7% | OK |
| NATURGY | Suministro de gas natural en portería | $ 19.130 | 0,2% | OK |
| MUNICIPALIDAD VICENTE LOPEZ | ABL cocheras de cortesía 1 y 2 | $ 10.682 | 0,1% | OK |
| Unidad | Deuda |
|---|---|
| 0015 - 8-A (MORENO, SUSANA) | $ 739.739 |
| 0016 - 8-B (BURDET RODRIGO) | $ 506.457 |
| 0019 - 10-A (J. RAIES S.A.) | $ 489.913 |
- Saldo inicial
- $ 9.154.615
- Saldo al cierre
- $ 5.452.182
- Fondo de reserva
- $ 5.865.000
- Meses de cobertura
- 0,6
Ingresos adicionales
- Alquiler portería
- $ 765.176 · 8,4%
- Alquiler cochera de cortesía 14 (mes anterior y proporcional mes actual)
- $ 110.691 · 1,2%
- Alquiler cochera de cortesía 26
- $ 85.000 · 0,9%
| Descripción | Rubro | Importe | Impacto | Extraord. |
|---|---|---|---|---|
| Final de obra de reparación de humedades en antesauna, cielorraso, lavandería y sector de gimnasio (cuota 2 de 2) - JUAN CARLOS MAIDANA. Las obras nuevas sobre partes comunes requieren mayoria e informe tecnico previo (art. 2051 CCyC). | 04-Mantenimiento de Partes Comunes | $ 824.000 | 9% | Sí |
| Provisión e instalación de 2 dicroicas, 1 plafón cálido, 2 portafoco base tortuga, 10 focos comunes, colocación de portafoco y corte de pasto - VILLALBA SAMUDIO RUBEN | 04-Mantenimiento de Partes Comunes | $ 175.500 | 1,9% | No |
¿Qué acciones se están tomando frente a la morosidad de 1994109.50, concentrada en las unidades 8-A, 8-B y 10-A?
AltaLa deuda equivale a casi un mes completo de expensas (21.8%), es siempre exigible y el certificado de deuda aprobado por el consejo es titulo ejecutivo (arts. 2048 y 2049 CCyC).
¿El abono de seguridad de PROSEGUR (2839580.13, 31% del gasto) está actualizado a precios de mercado y se evaluaron alternativas o cotizaciones?
AltaEs el mayor gasto del consorcio y su control corresponde al consejo de propietarios (art. 2064 inc. b CCyC).
¿La obra de reparación de humedades (cuota final 824000) fue aprobada por asamblea con informe técnico previo y quedó finalizada y recibida conforme?
MediaLas mejoras u obras nuevas sobre partes comunes requieren mayoria e informe tecnico previo (art. 2051 CCyC).
¿El fondo operativo de 5865000 es suficiente como reserva y existe un plan ante eventuales gastos extraordinarios, con autorización del consejo para su uso?
MediaPara disponer del fondo ante gastos imprevistos mayores que los ordinarios se requiere autorizacion previa del consejo (arts. 2046 inc. d, 2064 inc. c y 2067 inc. d CCyC).
¿Los honorarios de administración (1039995, 11.37%) se condicen con el valor sugerido por la Cámara de Propiedad Horizontal y lo aprobado por asamblea?
MediaEs un costo fijo relevante que debe estar alineado con lo resuelto por la asamblea como parte de la rendicion de cuentas (arts. 2058 y 2067 CCyC).
¿Cuál es el estado del juicio CONS PROP TORRES DEL PUERTO c/ ALPEROVICH (exp. 096524/2017) y su eventual impacto económico?
MediaEl administrador debe notificar a los propietarios los reclamos judiciales que afecten al consorcio (art. 2067 inc. k CCyC).
¿Se concilió la cuenta bancaria respecto de los pagos no reconocidos del 07-11-2025 (20000 y 500100)?
BajaLa liquidacion reporta pagos en el banco no imputados a unidades; el administrador debe llevar los libros en legal forma (art. 2067 inc. i CCyC).
Plan de recupero de morosidad
Impacto: AltaImplementar un protocolo de cobranza con intimaciones formales y, para deudas mayores a 90 dias, derivacion al estudio juridico, emitiendo certificados de deuda aprobados por el consejo como titulo ejecutivo (arts. 2048 y 2049 CCyC), priorizando las unidades 8-A, 8-B y 10-A.
Renegociar o licitar el abono de seguridad
Impacto: AltaSolicitar cotizaciones alternativas al servicio de vigilancia de PROSEGUR y revisar el alcance del servicio Ojo de Halcon, dado que concentra el 31% del gasto mensual, en el marco del control economico del consejo (art. 2064 inc. b CCyC).
Auditoría de consumos de servicios públicos
Impacto: MediaRevisar consumos de agua (AySA) y electricidad (EDENOR) para detectar pérdidas o ineficiencias, evaluando medidas de eficiencia energética e hídrica en áreas comunes.
Formalizar y maximizar ingresos por alquileres
Impacto: MediaDocumentar y mantener al día los contratos de alquiler de las cocheras de cortesía 14 y 26 y de la portería (que aportan cerca de 960000 mensuales) y evaluar ajustes de valor, conforme la ratificacion de asamblea del 20/02/2024.
Política de fondo de reserva
Impacto: MediaDefinir un nivel objetivo de fondo operativo/reserva para sostener al menos un mes de gastos y absorber gastos extraordinarios sin comprometer el flujo de caja (arts. 2046 inc. d y 2064 inc. c CCyC).
Conciliación bancaria mensual
Impacto: BajaImputar los pagos no reconocidos detectados en la cuenta del banco y comunicar a los copropietarios para evitar errores de saldo recurrentes, manteniendo los libros en legal forma (art. 2067 inc. i CCyC).