ExPensaCONSORCIO DE PROP. TORRE DEL PUERTO - CORRIENTES 440/460
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Octubre 2025

AG ADMINISTRACION SRL · CUIT 30-71136038-3 · Liquidacion_501100430016_0022.PDF

Septiembre 2025Noviembre 2025

Gasto total a prorratear

$ 9.732.072

Promedio por unidad

$ 463.433

21 unidades

Mayor rubro

Abonos de servicios (seguridad, ascensores, fumigacion)

Proveedor top: PROSEGUR SA (29,2%)

Morosidad

$ 1.047.551

2 deudores · 10,8% del mes

Hallazgos clave

Abonos de servicios es el mayor rubro (34,62%)

Alta

El rubro 03 'Abonos de servicios' totaliza 3369384.71 (34,62% del total), dominado por la seguridad de Prosegur SA (2839580.13). Es la mayor concentracion de gasto del periodo y conviene que el consejo de propietarios controle su razonabilidad (art. 2064 inc. b CCyC).

Morosidad equivalente a 10,77% de las expensas mensuales

Media

Los saldos pendientes de pago suman 1047551.21 frente a expensas mensuales de 9732071.65 (ratio 0,1077). Solo 2 unidades (3-B y 8-A, ambas vinculadas) concentran la deuda; el administrador debe emitir certificado de deuda como titulo ejecutivo y gestionar el cobro (arts. 2048 y 2049 CCyC).

Obra de reparacion de humedades no recurrente (8,47%)

Media

El rubro 04 incluye 824000.00 por 'Final de obra de reparacion de humedades' (cuota 1 de 2), gasto extraordinario relevante que requiere haber contado con autorizacion de mayoria de asamblea e informe tecnico previo (arts. 2051 y 2058 CCyC).

Seguro integral de consorcio vigente

Baja

Se liquida la poliza de seguro integral obligatorio de Federacion Patronal (cuota 3 de 12, vto. 29/07/2026) por 294433.00, en cumplimiento de la obligacion del administrador (art. 2067 inc. h CCyC).

Fondo operativo no es fondo de reserva legal

Baja

El consorcio mantiene un 'Fondo Operativo en Cuentas a Cobrar' de 5865000.00, que el propio documento describe como activo operativo. No surge del documento un fondo de reserva constituido segun el reglamento, que el administrador solo puede disponer con autorizacion del consejo (arts. 2046 inc. d, 2064 inc. c y 2067 inc. d CCyC).

Desglose de gastos por rubro
Cargando gráfico…
RubroImporte%
Abonos de servicios (seguridad, ascensores, fumigacion)$ 3.369.38534,6%
Sueldos y cargas sociales$ 1.864.65419,2%
Servicios publicos (agua, luz, gas)$ 1.246.97612,8%
Mantenimiento de partes comunes$ 993.40010,2%
Gastos de administracion (honorarios)$ 971.38810%
Gastos de limpieza (insumos)$ 728.8347,5%
Seguros$ 294.4333%
Gastos bancarios$ 263.0022,7%
Personal
Costo total
$ 1.864.654
% del gasto
19,2%
Sueldos
$ 1.073.459
Cargas sociales
$ 791.195
Horas extra
$ 0
  • •Un encargado permanente (Luis Alberto Uceda Gonsales). Sueldo neto 1073459.00 y cargas/aportes (SERACARH, SUTERH, FATERYH y F-931) por 791194.73.
  • •Incluye plus por retiro de residuos, limpieza de cocheras, jardin y limpieza de pileta/manejo de agua, ademas de viaticos; conviene verificar que estos adicionales correspondan al convenio SUTERH.
  • •El administrador debe acreditar el cumplimiento de las obligaciones laborales, previsionales y tributarias del personal (art. 2067 inc. g CCyC).
  • •El nombramiento o despido de personal del consorcio requiere acuerdo de asamblea (arts. 2058 inc. c y 2067 inc. f CCyC).
Servicios públicos
Total
$ 1.246.976
% del gasto
12,8%
Agua
$ 633.375
Electricidad
$ 584.532
Gas
$ 19.133
Otros
$ 9.936
  • •Agua (AYSA) 633375.07, electricidad (Edenor, general + SUM/porteria) 584532.19, gas (Naturgy) 19132.58 y tasas municipales de cocheras de cortesia 9936.00.
  • •El agua es el servicio publico mas alto; dado el reciente arreglo de humedades conviene controlar posibles perdidas y el consumo.
  • •El consejo de propietarios deberia controlar la evolucion de los servicios publicos como parte del control economico-financiero (art. 2064 inc. b CCyC).
Administración
Honorarios
$ 971.388
% del gasto
10%
  • •Honorarios de AG Administracion SRL segun Camara de Propiedad Horizontal, con IVA incluido (9,98% del total).
  • •El administrador debe rendir cuenta documentada del ejercicio dentro de los 60 dias del cierre fijado en el reglamento (art. 2067 inc. e CCyC).
  • •Debe llevar en legal forma los libros (actas, administracion, registro de propietarios y de firmas) y archivar cronologicamente las liquidaciones (art. 2067 inc. i CCyC).
Proveedores
8 a revisar
ProveedorServicioImporte%Estado
PROSEGUR SA
Top
Servicio de seguridad / vigilancia (ojo de halcon)$ 2.839.58029,2% Revisar
AG ADMINISTRACION SRL
Top
Honorarios de administracion (IVA incluido)$ 971.38810% Revisar
Juan Carlos Maidana
Top
Final de obra de reparacion de humedades (cuota 1 de 2)$ 824.0008,5% Revisar
Lucia Sucari - Distribuidora de Insumos
Top
Insumos de limpieza$ 728.8347,5% Revisar
AYSA - Aguas y Saneamientos Argentinos SA
Top
Agua potable$ 633.3756,5% Revisar
Empresa Distribuidora y Com. Norte SA (Edenor)
Top
Suministro de energia electrica (general + SUM/porteria)$ 584.5326% Revisar
ASSA Elevators SA (Dist. Schindler)
Top
Mantenimiento de 2 ascensores$ 469.4894,8% Revisar
Federacion Patronal Seguros SASeguro integral de consorcio (poliza obligatoria)$ 294.4333% Revisar
Banco GaliciaImpuestos, debitos, creditos y mantenimiento de cuenta$ 263.0022,7%OK
Vera Marisa Alejandra - PCG PortonesProvision y reparacion de rotor de porton (mano de obra incluida)$ 169.4001,7%OK
MYM FumigacionServicio de desinsectacion$ 60.3150,6%OK
NaturgySuministro de gas natural en porteria$ 19.1330,2%OK
Municipalidad de Vicente LopezTasas cocheras de cortesia 1 y 2$ 9.9360,1%OK
Morosidad
Riesgo: Media
Deuda total
$ 1.047.551
Deudores
2
Deuda / gasto mensual
0,11×
UnidadDeuda
3-B$ 624.134
8-A$ 423.417
Flujo de caja
Saludable
Saldo inicial
$ 4.768.990
Saldo al cierre
$ 9.154.615
Fondo de reserva
$ 5.865.000
Meses de cobertura
0,6

Ingresos adicionales

Ingreso alquiler porteria
$ 750.000 · 7,7%
Ingreso alquiler cochera de cortesia 26
$ 85.718 · 0,9%
Ingresos por pagos de intereses adeudados
$ 339.970 · 3,5%
Gastos no recurrentes / extraordinarios
DescripciónRubroImporteImpactoExtraord.
Final de obra de reparacion de humedades en antesauna, cielorraso, lavanderia y sector de gimnasio (cuota 1 de 2) - Juan Carlos MaidanaMantenimiento de partes comunes$ 824.0008,5%
Sí
Provision y reparacion de rotor cortado en porton, mano de obra incluida - PCG PortonesMantenimiento de partes comunes$ 169.4001,7%No
Preguntas para la asamblea

  • Por que el servicio de seguridad de Prosegur (2839580.13, 29,18% del total) tiene tal peso y cuando se revisaron las condiciones del contrato?

    Alta

    Es el mayor gasto del periodo y el consejo de propietarios tiene a su cargo el control economico-financiero del consorcio (art. 2064 inc. b CCyC).

  • La obra de reparacion de humedades (824000.00, cuota 1 de 2) fue aprobada por asamblea y conto con informe tecnico previo de profesional autorizado?

    Alta

    Las mejoras u obras nuevas sobre partes comunes requieren mayoria de asamblea e informe tecnico previo (arts. 2051 y 2058 CCyC).

  • Que gestiones de cobro se realizaron sobre las unidades 3-B y 8-A, cuya deuda conjunta asciende a 1047551.21?

    Alta

    El administrador debe emitir el certificado de deuda como titulo ejecutivo y los morosos no pueden eximirse del pago (arts. 2048 y 2049 CCyC).

  • Existe un fondo de reserva constituido conforme al reglamento, separado del 'Fondo Operativo' de 5865000.00, y se requirio autorizacion del consejo para disponer de el?

    Media

    La contribucion al fondo de reserva y su disposicion estan reguladas y requieren autorizacion del consejo de propietarios (arts. 2046 inc. d, 2064 inc. c y 2067 inc. d CCyC).

  • Presento el administrador la rendicion de cuentas documentada del ejercicio y exhibe los libros y archivo de liquidaciones en legal forma?

    Media

    Son obligaciones expresas del administrador (art. 2067 incs. e e i CCyC).

  • Como se distribuyen entre el consorcio los ingresos por alquiler de porteria (750000.00) y de cochera de cortesia (85718.00) y se ratificaron en asamblea?

    Media

    El alquiler del espacio comun de cocheras fue ratificado en asamblea del 20/02/2024; corresponde transparentar el destino de estos ingresos (art. 2058 CCyC).

  • Se encuentran vigentes las verificaciones tecnicas obligatorias de los 2 ascensores y el seguro integral del consorcio?

    Baja

    El administrador debe atender la seguridad de la estructura, cumplir verificaciones locales y mantener el seguro integral (art. 2067 incs. c y h CCyC).

Recomendaciones

  • Licitar o renegociar el contrato de seguridad

    Impacto: Alta

    Solicitar al menos dos cotizaciones alternativas para el servicio de seguridad (Prosegur, 29,18% del total) y someter la decision al control del consejo de propietarios (art. 2064 inc. b CCyC).

  • Iniciar la ejecucion de la deuda de las unidades 3-B y 8-A

    Impacto: Alta

    Emitir el certificado de deuda aprobado por el consejo (titulo ejecutivo) e impulsar el cobro judicial de los 1047551.21 adeudados (arts. 2048 y 2049 CCyC).

  • Documentar la aprobacion y el informe tecnico de la obra de humedades

    Impacto: Media

    Adjuntar a la liquidacion el acta de asamblea que autorizo la obra (824000.00, 2 cuotas) y el informe tecnico previo del profesional (arts. 2051 y 2058 CCyC).

  • Constituir y formalizar un fondo de reserva diferenciado

    Impacto: Media

    Distinguir contablemente el fondo de reserva del fondo operativo y fijar su disposicion solo con autorizacion del consejo (arts. 2046 inc. d, 2064 inc. c y 2067 inc. d CCyC).

  • Presentar rendicion de cuentas y exhibir libros

    Impacto: Media

    Garantizar la rendicion documentada del ejercicio dentro de los 60 dias del cierre y el archivo cronologico de liquidaciones y libros en legal forma (art. 2067 incs. e e i CCyC).

  • Controlar consumos de servicios publicos tras la obra de humedades

    Impacto: Baja

    Auditar el consumo de agua (633375.07) y electricidad para detectar perdidas o consumos anomalos, especialmente tras la reparacion de humedades.