Septiembre 2025
AG Administracion SRL · CUIT 30-71136038-3 · Liquidacion_501100430016_0021.PDF
Gasto total a prorratear
$ 12.805.373
Promedio por unidad
$ 609.780
21 unidades
Mayor rubro
Mantenimiento de partes comunes
Proveedor top: Prosegur SA (21,1%)
Morosidad
$ 2.059.726
5 deudores · 16,1% del mes
Mantenimiento de partes comunes domina el gasto (29%)
El Rubro 4 (mantenimiento de partes comunes) totaliza 3716690.86 (29.02% del prorrateo) e incluye varias obras significativas (reparacion por humedad en sauna, service de grupo electrogeno, etc.). Por su magnitud, varios de estos items deberian contar con autorizacion de mayoria de propietarios e informe tecnico previo (art. 2051 CCyC) y, de tratarse de gastos imprevistos mayores que los ordinarios, autorizacion del consejo para usar el fondo (art. 2064 inc. c y art. 2067 inc. d CCyC).
Prosegur es el mayor proveedor individual (21% del total)
El abono de seguridad de Prosegur SA asciende a 2704362.03, equivalente al 21.12% del total prorrateado, concentrando el gasto en un unico proveedor. Conviene verificar vigencia y razonabilidad del contrato.
Mora relevante: deuda equivale al 16% del gasto mensual
Los saldos pendientes de pago suman 2059725.56, un 16.08% del total del periodo. El mayor deudor (unidad 8-A) concentra 1380003.15 y la cochera 22-R (Desarrollos Bs. Aires) figura como INTIMADO. El certificado de deuda aprobado por el consejo es titulo ejecutivo (art. 2048 CCyC) y la mora es siempre exigible (art. 2049 CCyC).
Previsiones y anticipos sin detalle de aprobacion asamblearia
Se prorratea una Prevision de 1247504.25 (9.74%) por cambios de aceite en ascensores y un anticipo del 60% para inicio de obra de reparacion (1236000.00). No surge del documento la aprobacion asamblearia ni el informe tecnico que respalden estas erogaciones (arts. 2051 y 2058 CCyC).
Cobertura de caja saludable
El resumen de pagos y cobranzas muestra saldo de cierre de 4768990.12 y un fondo operativo de 5865000.00, holgados frente al gasto mensual de 11557868.67.
| Rubro | Importe | % |
|---|---|---|
| Mantenimiento de partes comunes | $ 3.716.691 | 29% |
| Abonos de servicios | $ 3.253.385 | 25,4% |
| Sueldos y cargas sociales | $ 1.733.105 | 13,5% |
| Servicios publicos | $ 1.305.152 | 10,2% |
| Previsiones | $ 1.247.504 | 9,7% |
| Gastos de administracion | $ 971.388 | 7,6% |
| Seguros | $ 294.433 | 2,3% |
| Gastos bancarios | $ 236.515 | 1,9% |
| Reparaciones en unidades | $ 47.200 | 0,4% |
- Costo total
- $ 1.733.105
- % del gasto
- 13,5%
- Sueldos
- $ 997.008
- Cargas sociales
- $ 736.097
- Horas extra
- $ 0
- •Un encargado permanente (Luis Alberto Uceda Gonsales, CUIL 20-94626388-6) bajo convenio SUTERH. Sueldo neto 997008.00 y cargas/contribuciones por 736097.17 (F-931, FATERYH, SUTERH y SERACARH).
- •El gasto laboral cumple las obligaciones laborales, previsionales y tributarias a cargo del administrador (art. 2067 inc. g CCyC); conviene verificar que las cargas esten efectivamente abonadas y conciliadas con el F-931.
- •No se registran horas extra como rubro separado en esta liquidacion.
- Total
- $ 1.305.152
- % del gasto
- 10,2%
- Agua
- $ 633.375
- Electricidad
- $ 642.627
- Gas
- $ 19.214
- Otros
- $ 9.936
- •Agua (AySA) 633375.07; electricidad (Edenor, luz general 606697.07 + SUM/porteria 35929.82) 642626.89; gas (Naturgy porteria) 19214.38; otros: ABL de las 2 cocheras de cortesia (Municipalidad Vicente Lopez) 9936.00.
- •Los servicios publicos representan el 10.19% del total; valores razonables para el periodo.
- Honorarios
- $ 971.388
- % del gasto
- 7,6%
- •Honorarios de AG Administracion SRL segun Camara de Propiedad Horizontal con IVA incluido: 971388.00 (7.59%).
- •Verificar que la rendicion de cuentas este documentada y dentro de plazo (art. 2067 inc. e CCyC) y el archivo cronologico de liquidaciones (art. 2067 inc. i CCyC).
| Proveedor | Servicio | Importe | % | Estado |
|---|---|---|---|---|
| Prosegur SA Top | Abono de seguridad - servicio Ojo de Halcon | $ 2.704.362 | 21,1% | Revisar |
| Juan Carlos Maidana Top | Obra de reparacion por humedad en sauna y gimnasio (anticipo 60%, cuota 2) | $ 1.516.000 | 11,8% | Revisar |
| AG Administracion SRL Top | Honorarios de administracion | $ 971.388 | 7,6% | Revisar |
| CM Group SRL Top | Service anual de grupo electrogeno (cuota 2 de 2) | $ 924.641 | 7,2% | Revisar |
| Empresa Distribuidora y Com. Norte SA (Edenor) Top | Suministro de luz general y energia SUM/porteria | $ 642.627 | 5% | Revisar |
| Agua y Saneamientos Argentinos SA (AySA) Top | Suministro de agua potable | $ 633.375 | 5% | Revisar |
| Exting Service SRL Top | Mantenimiento y control anual de extintores | $ 603.800 | 4,7% | Revisar |
| ASSA Elevators SA - Dist. Schindler Top | Mantenimiento de 2 ascensores | $ 490.747 | 3,8% | Revisar |
| Federacion Patronal Seguros SA | Seguro integral de consorcio obligatorio (poliza, cuota 2 de 12) | $ 294.433 | 2,3% | OK |
| Lago Javier Hernan | Limpieza de campana, conducto y sombrero (cuota 2 de 2) | $ 272.250 | 2,1% | OK |
| Servicios Integrales RG | Reparacion de caneria de gas en subsuelo | $ 260.000 | 2% | OK |
| Banco Galicia | Impuestos, debitos/creditos y mantenimiento de cuenta | $ 236.515 | 1,9% | OK |
| Fernandez Marcos Daniel | Provision y colocacion de manija de acero en puerta de madera | $ 140.000 | 1,1% | OK |
| MyM Fumigacion | Servicio de desinsectacion | $ 58.276 | 0,5% | OK |
| Naturgy | Suministro de gas natural en porteria | $ 19.214 | 0,2% | OK |
| Unidad | Deuda |
|---|---|
| 8-A | $ 1.380.003 |
| 10-B | $ 568.863 |
| 5-B | $ 56.585 |
| Cochera 22-R | $ 13.724 |
| 2-A | $ 550 |
- Saldo inicial
- $ 6.832.974
- Saldo al cierre
- $ 4.768.990
- Fondo de reserva
- $ 5.865.000
- Meses de cobertura
- 0,4
Ingresos adicionales
- Ingreso alquiler porteria
- $ 722.546 · 5,6%
| Descripción | Rubro | Importe | Impacto | Extraord. |
|---|---|---|---|---|
| Anticipo del 60% para comienzo de obra de reparacion y pintura por humedad en sauna, conexion ventilacion de lavadero, rejillas de ventilacion en gimnasio y reparacion de cielorraso (Maidana, cuota 2 de 2) | Mantenimiento de partes comunes | $ 1.236.000 | 9,7% | Sí |
| Prevision parcial de fondos para cambio de aceite en ambas maquinas de ascensores (ASSA/Schindler) | Previsiones | $ 1.247.504 | 9,7% | Sí |
| Service completo anual de grupo electrogeno - materiales incluidos (CM Group, cuota 2 de 2) | Mantenimiento de partes comunes | $ 924.641 | 7,2% | Sí |
| Mantenimiento y control anual de extintores con marbete obligatorio segun norma IRAM (Exting Service) | Mantenimiento de partes comunes | $ 603.800 | 4,7% | Sí |
| Cambio de extractor de ventilacion quemado con timer nuevo, sector termotanque sauna (Maidana) | Mantenimiento de partes comunes | $ 280.000 | 2,2% | No |
| Reparacion de tramo de caneria de gas nueva en subsuelo, llave de paso, termofusionado por perdida (Servicios Integrales RG) | Mantenimiento de partes comunes | $ 260.000 | 2% | No |
| Limpieza completa de campana, conducto y reparacion de sombrero (Lago Javier Hernan, cuota 2 de 2) | Mantenimiento de partes comunes | $ 272.250 | 2,1% | No |
| Provision y colocacion de juego de manija de acero inoxidable y aplique de aluminio en puerta de madera (Fernandez Marcos Daniel) | Mantenimiento de partes comunes | $ 140.000 | 1,1% | No |
Existe autorizacion de la mayoria de propietarios e informe tecnico previo para la obra de reparacion por humedad en sauna/gimnasio (Maidana, 1236000.00 + 280000.00)?
AltaLas mejoras u obras nuevas sobre partes comunes requieren consentimiento de la mayoria previo informe tecnico de profesional autorizado (art. 2051 CCyC). De no existir, la erogacion podria impugnarse.
El consejo de propietarios autorizo el uso del fondo para las previsiones y anticipos de obra prorrateados este mes?
AltaPara disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios se requiere autorizacion previa del consejo (art. 2064 inc. c y art. 2067 inc. d CCyC).
Que acciones de cobro se iniciaron contra los deudores, en especial la unidad 8-A (1380003.15) y la cochera 22-R intimada?
AltaEl certificado de deuda aprobado por el consejo es titulo ejecutivo (art. 2048 CCyC) y la mora es siempre exigible (art. 2049 CCyC); la falta de gestion afecta la liquidez del consorcio.
El administrador presento la rendicion de cuentas documentada del ejercicio en tiempo y forma?
MediaEl administrador debe rendir cuenta documentada dentro de los 60 dias del cierre del ejercicio financiero (art. 2067 inc. e CCyC).
Se encuentra vigente el seguro integral del consorcio y cubre incendio, responsabilidad civil y demas riesgos de practica?
MediaEl administrador debe mantener asegurado el inmueble con seguro integral de consorcios (art. 2067 inc. h CCyC); figura poliza de Federacion Patronal con vto. 29/07/2026, conviene ratificar cobertura.
Los honorarios de administracion (971388.00) se corresponden con el valor equivalente sugerido por la Camara de Propiedad Horizontal?
MediaLa propia liquidacion indica que los honorarios deben equivaler al valor sugerido por la Camara; conviene validar la base de calculo y su razonabilidad (art. 2067 inc. e CCyC sobre rendicion documentada).
Cual es el estado del juicio 'Cons Prop Torres del Puerto c/ Alperovich' (Juzgado Civil 69, expte. 096524/2017) y su eventual impacto economico?
BajaEl administrador debe notificar y mantener informados a los propietarios sobre reclamos judiciales que afecten al consorcio (art. 2067 inc. k CCyC).
Documentar aprobaciones de obras y previsiones en libro de actas
Impacto: AltaAsegurar que toda obra/mejora sobre partes comunes (Maidana, CM Group, etc.) cuente con acta de asamblea, informe tecnico y autorizacion del consejo para uso de fondos, asentado en el libro de actas (arts. 2051, 2062 y 2064 CCyC).
Activar el cobro ejecutivo de la mora
Impacto: AltaEmitir certificados de deuda aprobados por el consejo e iniciar via ejecutiva contra la unidad 8-A y la cochera 22-R intimada; la deuda equivale al 16% del gasto mensual y es plenamente exigible (arts. 2048 y 2049 CCyC).
Revisar el contrato de seguridad de Prosegur
Impacto: MediaCon el 21.12% del gasto en un solo proveedor, solicitar cotizaciones alternativas y revisar alcance/horario del servicio Ojo de Halcon para optimizar costos.
Conciliar y verificar cargas sociales del personal
Impacto: MediaCotejar el neto y las contribuciones del encargado con el F-931 y los aportes SUTERH/FATERYH/SERACARH efectivamente pagados, dentro de las obligaciones laborales y previsionales del administrador (art. 2067 inc. g CCyC).
Confirmar y documentar la vigencia del seguro integral
Impacto: MediaArchivar copia de la poliza vigente de Federacion Patronal y exhibirla al consejo, garantizando cobertura de incendio y responsabilidad civil (art. 2067 inc. h e inc. i CCyC).
Aclarar los pagos no reconocidos en banco
Impacto: BajaImputar los importes no reconocidos (Julio 5134; Agosto 510000 y 733709.54) para depurar la cuenta y reducir riesgo de errores de cobranza, reforzando la rendicion documentada (art. 2067 inc. e CCyC).