Agosto 2025
AG Administracion SRL · CUIT 30-71136038-3 · Liquidacion_501100430016_0020.PDF
Gasto total a prorratear
$ 11.436.739
Promedio por unidad
$ 544.607
21 unidades
Mayor rubro
Abonos de servicios
Proveedor top: Prosegur SA (23,7%)
Morosidad
$ 1.060.192
2 deudores · 9,3% del mes
Gasto extraordinario relevante por reposeras (Rubro 11)
Se liquidan reposeras Belize Beige (6 unidades) por 1056330.00, equivalente al 9.24% del total. Al ser un gasto extraordinario que afecta cosas y partes comunes no indispensables (solarium/piscina), debe verificarse la aprobacion previa de la asamblea por mayoria (art. 2048 y art. 2051 CCyC).
Obra de reparacion por humedad en sauna/gimnasio en curso
Anticipo del 60% (cuota 1 de 2) por 1236000.00 para obra de reparacion y pintura por humedad, conexion de ventilacion de lavadero, rejillas en gimnasio y reparacion de cielorraso. Por tratarse de obra nueva/mejora sobre partes comunes debe contar con informe tecnico de profesional autorizado y aprobacion de la mayoria (art. 2051 CCyC).
Morosidad concentrada equivalente a casi un mes de expensas
Dos unidades (8-A y 10-A) adeudan en conjunto 1060192.34, el 9.27% del total liquidado. El administrador debe gestionar el cobro mediante certificado de deuda como titulo ejecutivo (art. 2048 in fine y art. 2049 CCyC).
Costo de personal y abonos de servicios concentran gran parte del gasto
Sueldos y cargas sociales (14.95%) mas abonos de servicios de seguridad y ascensores (28.14%) representan estructura de costo elevada. Conviene revisar contratos para optimizar (art. 2067 inc. d CCyC sobre cuenta de expensas).
Juicio pendiente contra el consorcio
Existe juicio por danos y perjuicios (Alperovich c/ Cons Prop, expte 096524/2017, Juzgado Civil 69). El administrador debe informar y dar seguimiento a reclamos judiciales que afecten al consorcio (art. 2067 inc. k CCyC).
| Rubro | Importe | % |
|---|---|---|
| Abonos de servicios | $ 3.217.834 | 28,1% |
| Mantenimiento de partes comunes | $ 2.633.841 | 23% |
| Sueldos y cargas sociales | $ 1.710.047 | 15% |
| Servicios publicos | $ 1.345.597 | 11,8% |
| Gastos extraordinarios | $ 1.056.330 | 9,2% |
| Gastos de administracion | $ 971.388 | 8,5% |
| Seguros | $ 294.433 | 2,6% |
| Gastos bancarios | $ 207.269 | 1,8% |
- Costo total
- $ 1.710.047
- % del gasto
- 15%
- Sueldos
- $ 983.783
- Cargas sociales
- $ 726.264
- Horas extra
- $ 0
- •Un encargado permanente (Luis Alberto Uceda Gonsales). Sueldo neto 983783.00 y cargas/aportes y contribuciones (SERACARH, SUTERH, FATERYH y F-931) por 726264.36.
- •Las cargas sociales y contribuciones (F-931 557054.93 + FATERYH 106347.93 + SUTERH 56575.35 + SERACARH 6286.15) deben corresponder a obligaciones laborales y previsionales a cargo del administrador (art. 2067 inc. g CCyC).
- •No se registran horas extra discriminadas en la liquidacion.
- Total
- $ 1.345.597
- % del gasto
- 11,8%
- Agua
- $ 645.032
- Electricidad
- $ 673.696
- Gas
- $ 17.625
- Otros
- $ 9.244
- •Electricidad incluye cuenta general (671702.88) y SUM/porteria (1992.72).
- •Otros incluye dos ABL de cocheras de cortesia de Municipalidad Vicente Lopez (4622.00 c/u). Llama la atencion que el ABL corresponda a Vicente Lopez siendo el edificio en Corrientes/Olivos PBA; conviene verificar.
- •Las cocheras de cortesia se alquilan y generan ingresos al consorcio.
- Honorarios
- $ 971.388
- % del gasto
- 8,5%
- •Honorarios de AG Administracion SRL con IVA incluido, segun valor sugerido por la Camara de Propiedad Horizontal.
- •El administrador debe rendir cuenta documentada del ejercicio (art. 2067 inc. e CCyC) y conservar/archivar cronologicamente las liquidaciones (art. 2067 inc. i CCyC).
| Proveedor | Servicio | Importe | % | Estado |
|---|---|---|---|---|
| Prosegur SA Top | Seguridad - servicio Ojo de Halcon | $ 2.704.362 | 23,7% | Revisar |
| Juan Carlos Maidana Top | Anticipo 60% obra reparacion humedad sauna/gimnasio (cuota 1 de 2) | $ 1.236.000 | 10,8% | Revisar |
| Baires 4 SRL Top | Reposeras Belize Beige (6 unidades) - gasto extraordinario | $ 1.056.330 | 9,2% | Revisar |
| AG Administracion SRL Top | Honorarios de administracion (IVA incluido) | $ 971.388 | 8,5% | Revisar |
| CM Group SRL Top | Service anual grupo electrogeno (cuota 1 de 2) | $ 924.641 | 8,1% | Revisar |
| Empresa Distribuidora y Com. Norte SA (Edenor) Top | Suministro de energia electrica (general + SUM/porteria) | $ 673.696 | 5,9% | Revisar |
| Agua y Saneamientos Argentinos SA (AySA) Top | Suministro de agua potable | $ 645.032 | 5,6% | Revisar |
| Ascensores Schindler SA Top | Mantenimiento de 2 ascensores | $ 455.196 | 4% | Revisar |
| Federacion Patronal Seguros SA | Seguro integral de consorcio obligatorio (cuota 1 de 12) | $ 294.433 | 2,6% | OK |
| Lago Javier Hernan | Limpieza de campana, conducto y sombrero (cuota 1 de 2) | $ 272.250 | 2,4% | OK |
| Banco Galicia | Impuestos, debitos/creditos y mantenimiento de cuenta | $ 207.269 | 1,8% | OK |
| Villalba Samudio Ruben | Cambio de llave termica/luminarias y reparacion de manija de puerta garage | $ 146.500 | 1,3% | OK |
| MyM Fumigacion | Servicio de desinsectacion | $ 58.276 | 0,5% | OK |
| Vera Marisa Alejandra (PCG Portones) | Vista, lubricacion y regulacion de porton | $ 54.450 | 0,5% | OK |
| Naturgy | Suministro de gas natural en porteria | $ 17.625 | 0,2% | OK |
| Unidad | Deuda |
|---|---|
| 8-A (Moreno, Susana) | $ 681.521 |
| 10-A (J. Raies S.A.) | $ 378.671 |
- Saldo inicial
- $ 5.474.358
- Saldo al cierre
- $ 6.832.974
- Fondo de reserva
- $ 5.865.000
- Meses de cobertura
- 0,6
Ingresos adicionales
- Ingreso por alquiler de cochera/porteria (02/08/2025)
- $ 722.546 · 6,3%
| Descripción | Rubro | Importe | Impacto | Extraord. |
|---|---|---|---|---|
| Reposeras Belize Beige (6 unidades), embalaje incluido - Baires 4 SRL | Gastos extraordinarios | $ 1.056.330 | 9,2% | Sí |
| Anticipo 60% obra reparacion/pintura humedad sauna, cielorraso, ventilacion lavadero y gimnasio (cuota 1 de 2) - Juan Carlos Maidana | Mantenimiento de partes comunes | $ 1.236.000 | 10,8% | Sí |
| Service completo anual grupo electrogeno con materiales (cuota 1 de 2) - CM Group SRL | Mantenimiento de partes comunes | $ 924.641 | 8,1% | Sí |
| Limpieza completa de campana, conducto y sombrero (cuota 1 de 2) - Lago Javier Hernan | Mantenimiento de partes comunes | $ 272.250 | 2,4% | No |
| Seguro integral de consorcio obligatorio (poliza, cuota 1 de 12) - Federacion Patronal | Seguros | $ 294.433 | 2,6% | No |
Que asamblea aprobo la compra de las reposeras Belize Beige por 1056330.00 liquidadas como gasto extraordinario?
AltaLas expensas extraordinarias deben estar dispuestas por resolucion de la asamblea (art. 2048 y art. 2058 CCyC).
Existe informe tecnico de profesional autorizado y aprobacion de la mayoria para la obra de reparacion de humedad en sauna/gimnasio (anticipo 1236000.00)?
AltaLas mejoras u obras nuevas sobre partes comunes requieren informe tecnico previo y consentimiento de la mayoria (art. 2051 CCyC).
Que gestiones de cobro se realizaron contra las unidades 8-A y 10-A que adeudan 1060192.34 y se emitio certificado de deuda como titulo ejecutivo?
AltaLa morosidad es siempre exigible y el certificado de deuda es titulo ejecutivo (art. 2048 in fine y art. 2049 CCyC).
Cual es el estado y la contingencia economica del juicio por danos y perjuicios (expte 096524/2017, Juzgado Civil 69)?
MediaEl administrador debe notificar e informar reclamos judiciales que afecten al consorcio (art. 2067 inc. k CCyC).
El consejo de propietarios autorizo el uso del fondo operativo/de reserva (5865000.00) para los gastos imprevistos y mayores del periodo?
MediaPara disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos se requiere autorizacion previa del consejo (art. 2064 inc. c y art. 2067 inc. d CCyC).
Se encuentra vigente el seguro integral de consorcio (Federacion Patronal, vencimiento 29/07/2026) con cobertura de incendio y responsabilidad civil?
MediaEl administrador debe mantener asegurado el inmueble con seguro integral (art. 2067 inc. h CCyC).
Por que el ABL de las cocheras de cortesia corresponde a la Municipalidad de Vicente Lopez si el inmueble se ubica en Corrientes/Olivos PBA?
BajaConviene verificar la correcta imputacion de impuestos a cargo del consorcio dentro de la cuenta de expensas (art. 2067 inc. d CCyC).
Documentar la aprobacion asamblearia de los gastos extraordinarios
Impacto: AltaAdjuntar a la rendicion las actas de asamblea que aprobaron las reposeras y la obra de reparacion de humedad, con sus presupuestos e informe tecnico (art. 2051, 2058 y 2062 CCyC).
Plan de regularizacion de morosos
Impacto: AltaIniciar el cobro ejecutivo de las unidades 8-A y 10-A mediante certificado de deuda y, de corresponder, derivacion a estudio juridico para evitar el crecimiento de la deuda (art. 2048 y 2049 CCyC).
Revisar contratos de seguridad y ascensores
Impacto: MediaEl abono de seguridad (Prosegur, 23.65%) y mantenimiento de ascensores concentran gran parte del gasto; cotizar alternativas para optimizar la cuenta de expensas (art. 2067 inc. d CCyC).
Formalizar control del consejo de propietarios sobre lo economico
Impacto: MediaDocumentar el control economico-financiero del consejo y la autorizacion para el uso del fondo operativo/reserva (art. 2064 inc. b y c CCyC).
Verificar imputacion del ABL de cocheras
Impacto: BajaConfirmar la jurisdiccion correcta del ABL liquidado (Vicente Lopez) y los pagos no reconocidos en el banco detallados en notas, para asegurar la correcta imputacion contable.
Constituir/reforzar fondo de reserva formal
Impacto: MediaEvaluar la conformacion de un fondo de reserva especifico ademas del fondo operativo, para afrontar obras y gastos extraordinarios sin impactar fuertemente la expensa mensual (art. 2046 inc. d CCyC).