Julio 2025
AG ADMINISTRACION SRL · CUIT 30-71136038-3 · Liquidacion_501100430016_0019.PDF
Gasto total a prorratear
$ 9.308.103
Promedio por unidad
$ 443.243
21 unidades
Mayor rubro
Sueldos y cargas sociales
Proveedor top: PROSEGUR SA (27,7%)
Morosidad
$ 3.687.648
6 deudores · 39,6% del mes
Servicio de seguridad es el mayor gasto individual del consorcio
Prosegur SA (vigilancia, Servicio Ojo de Halcón) representa 2575582.90, equivalente al 27.67% del total prorrateado, muy por encima de cualquier otro proveedor. Constituye una expensa ordinaria de conservación y seguridad del inmueble (art. 2048 CCyC) cuya magnitud justifica revisión y eventual renegociación.
Personal del consorcio concentra un tercio del gasto
Sueldos y cargas sociales suman 3084712.27 (33.14%). Es un costo laboral consolidado del encargado y obligaciones previsionales y sindicales (SUTERH/Federación), de cumplimiento obligatorio para el administrador (art. 2067 inc. g CCyC).
Morosidad elevada equivalente a casi 40% de una expensa mensual
Los saldos pendientes de pago totalizan 3687647.73, un 39.62% del total mensual a prorratear, con un deudor en estado INTIMADO. La deuda es siempre exigible y el certificado de deuda es título ejecutivo (arts. 2048 y 2049 CCyC); el administrador debe gestionar el cobro.
Honorarios de administración dentro de parámetro de Cámara
AG Administracion SRL factura 971388.00 (10.44%) con IVA incluido, declarando ajuste al valor sugerido por la Cámara de Propiedad Horizontal. Debe sustentarse en rendición documentada (art. 2067 inc. e CCyC).
Gastos extraordinarios de mantenimiento en caldera de sauna
Reparaciones por pérdida de gas y cambio de temporizadores con diagnóstico de fuga (Servicios Integrales RG) suman 400286.00 (4.30%). Si son obras nuevas o mejoras debieron tener autorización de asamblea con informe técnico (art. 2051 CCyC); si fueron reparaciones urgentes corresponde encuadrarlas en el art. 2054 CCyC.
| Rubro | Importe | % |
|---|---|---|
| Sueldos y cargas sociales | $ 3.084.712 | 33,1% |
| Abonos de servicios | $ 3.053.677 | 32,8% |
| Servicios públicos | $ 1.308.830 | 14,1% |
| Gastos de administración | $ 971.388 | 10,4% |
| Mantenimiento de partes comunes | $ 400.286 | 4,3% |
| Pagos por seguros | $ 216.914 | 2,3% |
| Gastos bancarios | $ 192.697 | 2,1% |
| Gastos de limpieza | $ 79.600 | 0,9% |
- Costo total
- $ 3.084.712
- % del gasto
- 33,1%
- Sueldos
- $ 1.779.076
- Cargas sociales
- $ 1.305.636
- Horas extra
- $ 0
- •Incluye sueldo de Julio 2025 (neto 970726.00) y SAC/complementario período 06/2025 (neto 808350.00) del encargado permanente Luis Alberto Uceda Gonzales, más Formulario F-931 06/2025 por 1007778.86 y aportes FATERYH/SUTERH/SERACARH.
- •El costo laboral consolidado y los aportes previsionales y sindicales son obligación legal del administrador (art. 2067 inc. g CCyC).
- •El nombramiento y despido del personal requiere acuerdo de la asamblea (arts. 2058 inc. c y 2067 inc. f CCyC); verificar respaldo asambleario del plantel.
- •Cargas sociales (aportes/contribuciones, F-931, SUTERH, FATERYH, SERACARH) estimadas como diferencia entre el total del rubro y los sueldos netos.
- Total
- $ 1.308.830
- % del gasto
- 14,1%
- Agua
- $ 645.032
- Electricidad
- $ 636.685
- Gas
- $ 17.869
- Otros
- $ 9.244
- •Agua (AySA) 645031.92; electricidad (Edenor, suministro general 622233.23 + SUM/portería 14452.17) 636685.40; gas natural (Naturgy, portería) 17868.68; otros: ABL de cocheras de cortesía 1 y 2 (Municipalidad Vicente López) 9244.00.
- •Servicios públicos de partes comunes constituyen expensas ordinarias (art. 2048 CCyC).
- Honorarios
- $ 971.388
- % del gasto
- 10,4%
- •Honorarios de AG Administracion SRL con IVA incluido, según valor sugerido por la Cámara de Propiedad Horizontal.
- •Deben respaldarse en rendición de cuentas documentada dentro de los 60 días del cierre del ejercicio (art. 2067 inc. e CCyC) y archivo cronológico de liquidaciones (art. 2067 inc. i CCyC).
| Proveedor | Servicio | Importe | % | Estado |
|---|---|---|---|---|
| PROSEGUR SA Top | Seguridad / vigilancia (Servicio Ojo de Halcón) | $ 2.575.583 | 27,7% | Revisar |
| AG ADMINISTRACION SRL Top | Honorarios de administración | $ 971.388 | 10,4% | Revisar |
| AGUA Y SANEAMIENTOS ARGENTINOS SA (AySA) Top | Agua potable | $ 645.032 | 6,9% | Revisar |
| EMPRESA DISTRIBUIDORA Y COM. NORTE SA (Edenor) Top | Energía eléctrica | $ 636.685 | 6,8% | Revisar |
| ASCENSORES SCHINDLER SA Top | Mantenimiento de 2 ascensores | $ 422.221 | 4,5% | Revisar |
| SERVICIOS INTEGRALES RG Top | Reparación caldera/sauna y temporizadores | $ 400.286 | 4,3% | Revisar |
| FEDERACION PATRONAL SEGUROS SA | Seguro integral de consorcio (cuota 6 de 6) | $ 216.914 | 2,3% | OK |
| BANCO GALICIA | Impuestos débitos/créditos y mantenimiento de cuenta | $ 192.697 | 2,1% | OK |
| LOPEZ LEONARDO SEBASTIAN | Insumos de limpieza | $ 79.600 | 0,9% | OK |
| MYM FUMIGACION | Desinsectación | $ 55.873 | 0,6% | OK |
| NATURGY | Gas natural (portería) | $ 17.869 | 0,2% | OK |
| MUNICIPALIDAD VICENTE LOPEZ | ABL cocheras de cortesía 1 y 2 | $ 9.244 | 0,1% | OK |
| Unidad | Deuda |
|---|---|
| 8-A | $ 1.004.946 |
| 10-B | $ 949.518 |
| COCH. 22 -R | $ 722.288 |
| 8-B | $ 492.685 |
| 3-B | $ 461.443 |
- Saldo inicial
- $ 3.247.452
- Saldo al cierre
- $ 5.474.358
- Fondo de reserva
- $ 5.865.000
- Meses de cobertura
- 0,6
Ingresos adicionales
- Ingreso por alquiler de portería (02/07/2025)
- $ 722.546 · 7,8%
| Descripción | Rubro | Importe | Impacto | Extraord. |
|---|---|---|---|---|
| Reparación de pérdida de gas en caldera de sauna: desarme y armado de caldera para limpieza, desarme de termotanque para puesta en funcionamiento (Servicios Integrales RG) | Mantenimiento de partes comunes | $ 210.000 | 2,3% | No |
| Cambio de temporizadores de pasillo, búsqueda y diagnóstico de fuga de sauna en sistema trifásico, materiales incluidos (Servicios Integrales RG) | Mantenimiento de partes comunes | $ 190.286 | 2% | No |
¿Existe contrato vigente y precio comparado de mercado para el servicio de seguridad de Prosegur SA, que representa el 27.67% del total?
AltaEs el mayor gasto del consorcio; corresponde validar su contratación y costo en el marco del control económico del consejo de propietarios (art. 2064 inc. b CCyC) y de la rendición del administrador (art. 2067 inc. e CCyC).
¿Qué gestiones de cobro se realizaron sobre la morosidad de 3687647.73 (39.62% de una expensa mensual), en especial el deudor INTIMADO (cochera 22-R)?
AltaLa deuda es siempre exigible y el certificado de deuda aprobado por el consejo es título ejecutivo (arts. 2048 y 2049 CCyC); el administrador debe expedir el certificado de deudas (art. 2067 inc. l CCyC).
¿Las reparaciones de la caldera/sauna y el sistema trifásico (400286.00) fueron autorizadas por la asamblea con informe técnico o se trataron como reparaciones urgentes?
MediaLas mejoras u obras nuevas sobre partes comunes requieren mayoría e informe técnico (art. 2051 CCyC); las urgencias se rigen por el art. 2054 CCyC.
¿Está vigente y al día el seguro integral de consorcio (Federación Patronal, cuota 6 de 6 con vencimiento 29/07/2025)?
AltaEl administrador debe mantener asegurado el inmueble con seguro integral que incluya incendio y responsabilidad civil (art. 2067 inc. h CCyC); al ser la última cuota, debe confirmarse la renovación de la póliza.
¿El consejo de propietarios autorizó el uso/actualización del Fondo Operativo de Administración (saldo 5865000.00, actualización de 210000.00 en julio)?
MediaDisponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos requiere autorización previa del consejo (arts. 2064 inc. c y 2067 inc. d CCyC); debe clarificarse la naturaleza del 'fondo operativo' frente al fondo de reserva (art. 2046 incs. c y d CCyC).
¿Cuál es el destino y monto del alquiler de cocheras de cortesía y portería, y cómo se imputan al consorcio los 722546.00 ingresados?
BajaEl alquiler de espacios comunes es un ingreso del consorcio que debe reflejarse en la rendición de cuentas (art. 2067 inc. e CCyC).
¿Cuál es el estado del juicio 'CONS PROP TORRES DEL PUERTO C/ ALPEROVICH S/DAÑOS Y PERJUICIOS' (Juzgado Civil 69, expte. 096524/2017)?
BajaEl administrador debe notificar reclamos judiciales que afecten al consorcio (art. 2067 inc. k CCyC) y representar al consorcio en sede judicial (art. 2067 inc. m CCyC).
Renegociar o licitar el servicio de seguridad
Impacto: AltaSolicitar al menos tres presupuestos alternativos al de Prosegur SA (27.67% del total) y someter la decisión al consejo y la asamblea (arts. 2064 inc. b y 2058 CCyC).
Plan de cobro de morosidad y emisión de certificados de deuda
Impacto: AltaIniciar/continuar la ejecución de los deudores mayores (8-A, 10-B, cochera 22-R) emitiendo el certificado de deuda como título ejecutivo (arts. 2048, 2049 y 2067 inc. l CCyC). La deuda equivale al 39.62% de una expensa mensual.
Formalizar y documentar la rendición de cuentas
Impacto: MediaAcompañar la liquidación con rendición documentada y archivo cronológico de comprobantes y liquidaciones (art. 2067 incs. e e i CCyC), incluyendo respaldo del F-931 y aportes sindicales.
Confirmar la renovación del seguro integral
Impacto: AltaAl ser la cuota 6 de 6 con vencimiento 29/07/2025, verificar la nueva póliza integral con incendio y responsabilidad civil para no dejar al consorcio sin cobertura (art. 2067 inc. h CCyC).
Constituir/clarificar un fondo de reserva con autorización del consejo
Impacto: MediaDefinir reglamentariamente el fondo de reserva y su integración (art. 2046 incs. c y d CCyC) y exigir autorización del consejo para disponer de él ante gastos imprevistos (arts. 2064 inc. c y 2067 inc. d CCyC).
Encuadrar correctamente los trabajos sobre partes comunes
Impacto: BajaDocumentar si las reparaciones de caldera/sauna fueron urgentes (art. 2054 CCyC) u obras que requerían mayoría e informe técnico (art. 2051 CCyC), dejando constancia en el libro de actas (art. 2062 CCyC).