Junio 2025
AG Administracion SRL · CUIT 30-71136038-3 · Liquidacion_501100430016_0018.PDF
Gasto total a prorratear
$ 9.257.437
Promedio por unidad
$ 440.830
21 unidades
Mayor rubro
Abonos de servicios
Proveedor top: Prosegur SA (27,8%)
Morosidad
$ 5.386.203
8 deudores · 58,2% del mes
Abonos de servicios es el mayor rubro (37,55%)
Los abonos de servicios (seguridad Prosegur 2.575.582,90 y mantenimiento de ascensores Schindler con dos cargos de 422.220,57) representan 3.475.897,28, el 37,55% del total. Se observa una posible duplicacion del abono de ascensores Schindler (dos lineas identicas por igual importe, una por 'mantenimiento' y otra por 'pasar datos al concepto mensual'), que merece verificacion documental por el administrador (art. 2067 inc. e CCyC).
Morosidad equivalente al 58% de las expensas del mes
Los saldos deudores ascienden a 5.386.202,85 frente a un total mensual de 9.257.436,85, con 8 unidades morosas (tres ya intimadas). El administrador debe gestionar el cobro mediante certificado de deuda como titulo ejecutivo (art. 2048 CCyC); las expensas son siempre exigibles (art. 2049 CCyC).
Gasto extraordinario de reparacion del deck (680.000)
Reparacion, sellado e impermeabilizacion de 50m2 de terraza debajo del deck por filtracion (7,35% del total). Por su monto y naturaleza correspondería verificar si fue aprobada por asamblea y si contó con informe tecnico previo (arts. 2051 y 2054 CCyC).
Personal: 18% del total con liquidacion conforme convenio SUTERH
El costo laboral total (sueldos, cargas sociales y aportes) es 1.666.506,84 (18%). El administrador debe cumplir las obligaciones laborales, previsionales y tributarias (art. 2067 inc. g CCyC).
| Rubro | Importe | % |
|---|---|---|
| Abonos de servicios | $ 3.475.897 | 37,6% |
| Sueldos y cargas sociales | $ 1.666.507 | 18% |
| Mantenimiento de partes comunes | $ 1.339.083 | 14,5% |
| Servicios publicos | $ 1.240.720 | 13,4% |
| Gastos de administracion | $ 810.216 | 8,8% |
| Seguros | $ 210.820 | 2,3% |
| Gastos bancarios | $ 184.744 | 2% |
| Gastos de limpieza | $ 179.450 | 1,9% |
| Otros | $ 150.000 | 1,6% |
- Costo total
- $ 1.666.507
- % del gasto
- 18%
- Sueldos
- $ 958.792
- Cargas sociales
- $ 707.715
- Horas extra
- $ 0
- •Encargado permanente (Luis Alberto Uceda Gonsales), liquidacion conforme convenio colectivo SUTERH.
- •Sueldo neto del encargado 958.792,00; aportes y contribuciones (F-931, SERACARH, SUTERH, FATERYH) por 707.714,84.
- •Incluye seguro colectivo de vida obligatorio y ley de riesgo de trabajo, cumpliendo obligaciones laborales y previsionales (art. 2067 inc. g CCyC).
- •No se registran horas extra en la liquidacion.
- Total
- $ 1.240.720
- % del gasto
- 13,4%
- Agua
- $ 662.819
- Electricidad
- $ 560.272
- Gas
- $ 8.827
- Otros
- $ 8.802
- •Agua (AySA) 662.819,36 y electricidad (Edenor) 560.272,02 concentran el grueso del rubro.
- •Gas (Naturgy) corresponde solo a la porteria; 'other' son los dos ABL de cocheras de cortesia (Municipalidad Vicente Lopez).
- •Servicios necesarios para mantener la seguridad y comodidad del inmueble, integran las expensas ordinarias (art. 2048 CCyC).
- Honorarios
- $ 810.216
- % del gasto
- 8,8%
- •Honorarios de AG Administracion SRL segun Camara de Propiedad Horizontal, con IVA incluido (8,75% del total).
- •El administrador debe rendir cuentas documentadas y archivar las liquidaciones (art. 2067 incs. e e i CCyC).
| Proveedor | Servicio | Importe | % | Estado |
|---|---|---|---|---|
| Prosegur SA Top | Servicio de seguridad (Ojo de Halcon) | $ 2.575.583 | 27,8% | Revisar |
| Ascensores Schindler SA Top | Mantenimiento de 2 ascensores | $ 844.441 | 9,1% | Revisar |
| AG Administracion SRL Top | Honorarios de administracion | $ 810.216 | 8,8% | Revisar |
| Juan Carlos Maidana Top | Reparacion e impermeabilizacion del deck | $ 680.000 | 7,4% | Revisar |
| AySA - Agua y Saneamientos Argentinos SA Top | Agua potable | $ 662.819 | 7,2% | Revisar |
| Empresa Distribuidora y Com. Norte SA (Edenor) Top | Suministro de luz general | $ 560.272 | 6,1% | Revisar |
| Kern Ruben Andres | Limpieza de palmera, poda y acarreo de basura | $ 240.000 | 2,6% | OK |
| R. Schuster Sanitarios y Electrobombas | Valvula esferica para tanque de agua del subsuelo | $ 223.483 | 2,4% | OK |
| Federacion Patronal Seguros SA | Seguro integral de consorcio (cuota 4 de 6) | $ 210.820 | 2,3% | OK |
| Proveedor ocasional | Materiales para instalacion de baño en gimnasio | $ 195.600 | 2,1% | OK |
| Banco Galicia | Impuestos a debitos/creditos y mantenimiento de cuenta | $ 184.744 | 2% | OK |
| Lucia Sucari - Distribuidora de Insumos | Insumos de limpieza | $ 179.450 | 1,9% | OK |
| Escribano Cocozza Pedro Salvador | Anticipo gasto escribania por rubrica de libros del consorcio | $ 150.000 | 1,6% | OK |
| MyM Fumigacion | Servicio de desinsectacion | $ 55.873 | 0,6% | OK |
| Naturgy | Suministro de gas natural en porteria | $ 8.827 | 0,1% | OK |
| Municipalidad Vicente Lopez | ABL cocheras de cortesia (dos cuentas) | $ 8.802 | 0,1% | OK |
| Unidad | Deuda |
|---|---|
| 1-A | $ 1.956.255 |
| COCH. 22-R | $ 604.607 |
| 10-A | $ 442.889 |
| 10-B | $ 424.260 |
| 5-B | $ 377.231 |
| 7-B + UCA | $ 374.233 |
| 3-A | $ 370.266 |
- Saldo inicial
- $ 6.023.957
- Saldo al cierre
- $ 3.247.452
- Fondo de reserva
- $ 5.655.000
- Meses de cobertura
- 0,4
Ingresos adicionales
- Ingreso alquiler porteria (02/06/2025)
- $ 682.290 · 7,4%
| Descripción | Rubro | Importe | Impacto | Extraord. |
|---|---|---|---|---|
| Reparacion, sellado e impermeabilizacion de 50m2 de terraza debajo del deck por filtracion (Juan Carlos Maidana) | Mantenimiento de partes comunes | $ 680.000 | 7,4% | Sí |
| Limpieza de palmera, poda de arbusto y acarreo de basura (Kern Ruben Andres) | Mantenimiento de partes comunes | $ 240.000 | 2,6% | No |
| Valvula esferica para tanque de agua del subsuelo (R. Schuster) | Mantenimiento de partes comunes | $ 223.483 | 2,4% | No |
| Materiales para instalacion de baño en gimnasio (proveedor ocasional) | Mantenimiento de partes comunes | $ 195.600 | 2,1% | No |
| Anticipo gasto escribania por rubrica de libros del consorcio | Otros | $ 150.000 | 1,6% | No |
¿Por que el abono de ascensores Schindler aparece dos veces por el mismo importe (422.220,57 cada uno), uno por 'mantenimiento' y otro por 'pasar datos al concepto mensual'?
AltaPosible duplicacion de cargo que debe esclarecerse en la rendicion de cuentas del administrador (art. 2067 inc. e CCyC).
¿La reparacion e impermeabilizacion del deck por 680.000 fue aprobada por asamblea y conto con informe tecnico de profesional autorizado?
AltaLas obras sobre partes comunes requieren mayoria e informe tecnico previo, salvo reparacion urgente como gestor de negocios (arts. 2051 y 2054 CCyC).
¿Que plan de cobranza se aplica a las unidades morosas, en especial la 1-A con 1.956.255,01 de deuda, y cuantas estan derivadas a estudio juridico?
AltaEl administrador debe emitir el certificado de deuda como titulo ejecutivo; las expensas son siempre exigibles (arts. 2048 y 2049 CCyC).
¿El consejo de propietarios autorizo expresamente la actualizacion del fondo operativo (210.000) y controla los aspectos economicos del consorcio?
MediaEl consejo controla lo economico-financiero y autoriza disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos (art. 2064 incs. b y c CCyC).
¿El seguro integral de consorcio (Federacion Patronal, cuota 4 de 6) cubre incendio, responsabilidad civil y demas riesgos de practica, y esta vigente?
MediaEl administrador debe mantener asegurado el inmueble con seguro integral de consorcios (art. 2067 inc. h CCyC).
¿El contrato de seguridad con Prosegur (27,82% del total) fue revisado y comparado con alternativas de mercado por el consejo de propietarios?
MediaEs el mayor gasto del consorcio; su control corresponde al consejo de propietarios (art. 2064 inc. b CCyC).
Aclarar el doble cargo de ascensores Schindler
Impacto: MediaSolicitar al administrador la factura y la conciliacion del abono de ascensores; si se confirma duplicacion, ajustar en la proxima liquidacion (art. 2067 inc. e CCyC).
Intensificar la gestion de morosidad
Impacto: AltaEmitir certificados de deuda como titulo ejecutivo y avanzar judicialmente sobre las unidades de mayor deuda (1-A, COCH.22-R); la morosidad equivale al 58% de las expensas mensuales (arts. 2048 y 2049 CCyC).
Documentar la obra del deck
Impacto: MediaIncorporar al archivo el informe tecnico, presupuestos comparativos y el acta de asamblea o decision del consejo que autorizo la reparacion del deck (arts. 2051, 2054 y 2067 inc. i CCyC).
Revisar el contrato del proveedor de seguridad
Impacto: AltaComparar el abono de Prosegur (27,82% del total) con ofertas alternativas y someter la decision al consejo de propietarios para optimizar el mayor gasto del consorcio (art. 2064 inc. b CCyC).
Fortalecer la cobertura de caja y el fondo de reserva
Impacto: MediaEl saldo de cierre (3.247.451,56) cubre solo una fraccion de un mes de gastos; evaluar con el consejo la integracion de un fondo de reserva adecuado (arts. 2046 inc. d y 2064 inc. c CCyC).
Asegurar rendicion de cuentas y archivo documental
Impacto: BajaVerificar que el administrador rinda cuentas documentadas dentro del plazo legal y archive cronologicamente las liquidaciones y comprobantes (art. 2067 incs. e e i CCyC).