Mayo 2025

AG Administracion SRL · CUIT 30-71136038-3 · Liquidacion_501100430016_0017.PDF

Abril 2025 Junio 2025

Gasto total a prorratear

$ 7.283.652

Promedio por unidad

$ 346.841

21 unidades

Mayor rubro

Abonos de servicios (seguridad, ascensores, fumigacion)

Proveedor top: Prosegur SA (33,7%)

Morosidad

$ 3.307.870

7 deudores · 45,4% del mes

Hallazgos clave

Abonos de servicios concentran el 40% del gasto

Alta

El rubro 03 Abonos de Servicios (Prosegur, ascensores Schindler, fumigacion) totaliza 2923637,20 (40,15% del total), siendo el principal componente de la expensa. La seguridad de Prosegur sola representa 2452936,10 (33,68% del total), lo que amerita revision y eventual recotizacion por el consejo de propietarios que controla los aspectos economicos (art. 2064 inc. b CCyC).

Morosidad elevada: 45% de las expensas mensuales

Alta

Los saldos pendientes de pago totalizan 3307869,50 frente a un total a prorratear de 7283651,95 (ratio 0,45). Hay 7 deudores, tres de ellos ya intimados. El administrador debe expedir el certificado de deuda como titulo ejecutivo para su cobro (arts. 2048 y 2049 CCyC), siendo la deuda siempre exigible.

Personal del consorcio representa el 23% del gasto

Media

El rubro 01 Sueldos y Cargas Sociales totaliza 1677407,44 (23,03%). Es un gasto ordinario fijo derivado de obligaciones laborales y previsionales a cargo del administrador (art. 2067 inc. g CCyC).

Honorarios de administracion del 11,12%

Media

Los honorarios de AG Administracion SRL ascienden a 810216,00 (11,12% del total), facturados segun valor sugerido por la Camara de Propiedad Horizontal. Conviene que la asamblea/consejo verifique la razonabilidad del porcentaje (art. 2064 inc. b CCyC).

Seguro integral de consorcio vigente

Baja

Figura el pago de la poliza de seguro integral obligatorio de Federacion Patronal (cuota 4 de 6, venc. 29/07/2025) por 210818,00, cumpliendo la obligacion del administrador de mantener asegurado el inmueble (art. 2067 inc. h CCyC).

Desglose de gastos por rubro

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Rubro	Importe	%
Abonos de servicios (seguridad, ascensores, fumigacion)	$ 2.923.637	40,2%
Sueldos y cargas sociales	$ 1.677.407	23%
Servicios publicos (agua, luz, ABL)	$ 1.197.261	16,4%
Gastos de administracion (honorarios)	$ 810.216	11,1%
Gastos bancarios	$ 217.812	3%
Pagos del periodo por seguros	$ 210.818	2,9%
Gastos de limpieza	$ 153.000	2,1%
Mantenimiento de partes comunes	$ 93.500	1,3%

Personal

Costo total: $ 1.677.407
% del gasto: 23%
Sueldos: $ 965.180
Cargas sociales: $ 712.227
Horas extra: $ 0

•Sueldo neto del encargado permanente (Uceda Gonsales, periodo 04/2025): 965180,00, mas formulario F-931 (contribuciones SS, obra social, ART, seguro de vida) por 546379,90 y aportes sindicales (Fateryh 104174,70; SUTERyH 55505,56; Seracarh 6167,28).
•El gasto de personal es una obligacion laboral y previsional a cargo del administrador (art. 2067 inc. g CCyC).
•No se identifican horas extra discriminadas; el monto incluye plus por antiguedad, limpieza cocheras, jardin, pileta/agua, viaticos y adicional remuneratorio.

Servicios públicos

Total: $ 1.197.261
% del gasto: 16,4%
Agua: $ 662.819
Electricidad: $ 525.640
Gas: —
Otros: $ 8.802

•Agua (AySA) 662819,38, luz (Edenor) 525639,73 y ABL de 2 cocheras de cortesia (Municipalidad Vicente Lopez) 8802,00.
•No se factura gas en el periodo.
•Conviene controlar la evolucion de consumos para detectar perdidas o desvios (art. 2067 inc. c CCyC).

Administración

Honorarios: $ 810.216
% del gasto: 11,1%

•Honorarios facturados segun valor sugerido por la Camara de Propiedad Horizontal, IVA incluido.
•El administrador debe rendir cuenta documentada del ejercicio (art. 2067 inc. e CCyC) y llevar en legal forma los libros y archivo de liquidaciones (art. 2067 inc. i CCyC).

Proveedores

5 a revisar

Proveedor	Servicio	Importe	%	Estado
Prosegur SA Top	Abono servicio de seguridad (Ojo de Halcon)	$ 2.452.936	33,7%	Revisar
AG Administracion SRL Top	Honorarios de administracion	$ 810.216	11,1%	Revisar
Aguas y Saneamientos Argentinos SA (AySA) Top	Agua potable	$ 662.819	9,1%	Revisar
Empresa Distribuidora y Com. Norte SA (Edenor) Top	Suministro de luz	$ 525.640	7,2%	Revisar
Ascensores Schindler SA Top	Abono mantenimiento de 2 ascensores	$ 418.040	5,7%	Revisar
Banco Galicia	Impuestos a debitos/creditos y mantenimiento de cuenta	$ 217.812	3%	OK
Federacion Patronal Seguros SA	Seguro integral de consorcio (cuota 4/6)	$ 210.818	2,9%	OK
Lucia Sucari - Distribuidora de Insumos	Insumos de limpieza	$ 153.000	2,1%	OK
Villalba Samudio Ruben	Mantenimiento de luminarias (materiales incluidos)	$ 93.500	1,3%	OK
MyM Fumigacion	Servicio de desinsectacion	$ 52.661	0,7%	OK
Municipalidad Vicente Lopez	ABL cocheras de cortesia (2 cuentas)	$ 8.802	0,1%	OK

Morosidad

Riesgo: Alta

Deuda total

$ 3.307.870

Deudores

Deuda / gasto mensual

0,45×

Unidad	Deuda
1-A	$ 1.404.371
COCH. 22-R	$ 563.347
10-A	$ 407.083
10-B	$ 402.231
9-A	$ 388.918

Flujo de caja

Atención

Saldo inicial: $ 2.775.901
Saldo al cierre: $ 6.023.957
Fondo de reserva: $ 5.445.000
Meses de cobertura: 0,8

Ingresos adicionales

Ingreso alquiler porteria (10/05/2025): $ 682.290 · 9,4%

Gastos no recurrentes / extraordinarios

Descripción	Rubro	Importe	Impacto	Extraord.
Abono de seguridad Prosegur (Ojo de Halcon)	Abonos de servicios	$ 2.452.936	33,7%	Sí
Honorarios de administracion AG Administracion SRL	Gastos de administracion	$ 810.216	11,1%	Sí
Agua potable AySA	Servicios publicos	$ 662.819	9,1%	Sí
Suministro de luz Edenor	Servicios publicos	$ 525.640	7,2%	Sí
Abono mantenimiento 2 ascensores Schindler	Abonos de servicios	$ 418.040	5,7%	Sí

Preguntas para la asamblea

Por que el abono de seguridad de Prosegur representa el 33,68% del total de la expensa? Se evaluo recotizar o redimensionar el servicio?
Alta
Es el mayor gasto del consorcio y su control compete al consejo de propietarios en lo economico-financiero (art. 2064 inc. b CCyC).
Que gestiones de cobro se realizaron sobre los deudores intimados (1-A, 10-B y Coch. 22-R)? Se emitio el certificado de deuda como titulo ejecutivo?
Alta
La morosidad alcanza el 45% de las expensas; la deuda es siempre exigible y el certificado expedido por el administrador es titulo ejecutivo (arts. 2048 y 2049 CCyC).
Existe un fondo de reserva ademas del fondo operativo de administracion, y como se autoriza su uso?
Media
El fondo operativo se presenta como reserva; su disposicion ante gastos imprevistos requiere autorizacion previa del consejo de propietarios (arts. 2046 inc. d, 2064 inc. c y 2067 inc. d CCyC).
Se presento la rendicion de cuentas documentada del ejercicio financiero dentro del plazo legal?
Media
El administrador debe rendir cuenta documentada dentro de los 60 dias del cierre del ejercicio (art. 2067 inc. e CCyC).
Cual es el estado del juicio 'Cons. Prop. Torre del Puerto c/ Alperovich, Sergio s/ Danos y Perjuicios' (Expte. 096524/2017)?
Media
El administrador debe notificar e informar reclamos judiciales que afecten al consorcio (art. 2067 inc. k CCyC).
Como se aplican los ingresos por alquiler de las cocheras de cortesia y de la porteria, y a que destino se asignan?
Baja
Los ingresos por uso de partes y bienes comunes deben reflejarse en la rendicion economica controlada por el consejo (art. 2064 inc. b CCyC).
Esta vigente y al dia el seguro integral del consorcio, y cubre incendio, responsabilidad civil y demas riesgos de practica?
Baja
El administrador esta obligado a mantener el inmueble asegurado con seguro integral (art. 2067 inc. h CCyC); figura la cuota 4 de 6 de Federacion Patronal.

Recomendaciones

Recotizar el servicio de seguridad
Impacto: Alta
Solicitar al menos dos cotizaciones alternativas al servicio de Prosegur (33,68% del total) y someter la decision al consejo y a la asamblea para optimizar el mayor gasto del consorcio (art. 2064 inc. b CCyC).
Intensificar la gestion de cobranza de morosos
Impacto: Alta
Avanzar con la via ejecutiva sobre los deudores intimados emitiendo el certificado de deuda como titulo ejecutivo (arts. 2048 y 2049 CCyC), dado que la morosidad equivale al 45% de las expensas mensuales.
Formalizar y reglamentar el fondo de reserva
Impacto: Media
Definir en asamblea un fondo de reserva y su mecanismo de uso, requiriendo autorizacion previa del consejo de propietarios para gastos imprevistos (arts. 2046 inc. d, 2064 inc. c y 2067 inc. d CCyC).
Verificar rendicion de cuentas y archivo documental
Impacto: Media
Confirmar que el administrador rinde cuenta documentada en plazo y mantiene los libros y el archivo cronologico de liquidaciones en legal forma (art. 2067 incs. e e i CCyC).
Auditar consumos de servicios publicos
Impacto: Media
Controlar la evolucion de los consumos de agua y luz de partes comunes para detectar perdidas o desvios, dada su incidencia del 16,44% en la expensa (art. 2067 inc. c CCyC).
Revisar la razonabilidad de los honorarios de administracion
Impacto: Baja
Validar el porcentaje de honorarios (11,12%) frente a valores de mercado y al servicio prestado, dejando constancia en la asamblea (art. 2064 inc. b CCyC).