Abril 2025

AG Administracion SRL · CUIT 30-71136038-3 · Liquidacion_501100430016_0016.PDF

Marzo 2025 Mayo 2025

Gasto total a prorratear

$ 7.876.679

Promedio por unidad

$ 375.080

21 unidades

Mayor rubro

Abonos de servicios (seguridad, ascensores, fumigacion)

Proveedor top: Prosegur SA (31,1%)

Morosidad

$ 2.741.649

4 deudores · 34,8% del mes

Hallazgos clave

Concentracion del gasto en abonos de servicios

Alta

El rubro 'Abonos de Servicios' representa el 36,99% del total (2.913.381,43), impulsado por el abono de seguridad Prosegur (31,14% del total). Es la mayor partida y debe ser controlada por el consejo de propietarios en su funcion de fiscalizacion economica (art. 2064 inc. b CCyC).

Morosidad elevada respecto del gasto mensual

Alta

Los saldos deudores ascienden a 2.741.648,50, equivalentes al 34,81% del gasto mensual prorrateado (ratio 0,35). Dos unidades figuran 'INTIMADO' (0001 y 0021). El administrador debe emitir el certificado de deuda como titulo ejecutivo para su cobro (arts. 2048 y 2049 CCyC).

Seguro integral de consorcio vigente

Baja

Se abona la cuota 3 de 6 de la poliza 1-2079622-0 de Federacion Patronal (vence 29/07/2025), cumpliendo la obligacion del administrador de mantener asegurado el inmueble con seguro integral (art. 2067 inc. h CCyC).

Reparacion en unidad privativa incluida en expensas

Media

El rubro 5 incluye 180.000 por trabajo de reparacion y pintura en el departamento 11B. Las reparaciones de unidades funcionales son a cargo del propietario y no expensas comunes (art. 2048 CCyC); corresponde verificar que se haya cargado a la unidad y no prorrateado entre todos.

Desglose de gastos por rubro

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Rubro	Importe	%
Abonos de servicios (seguridad, ascensores, fumigacion)	$ 2.913.381	37%
Servicios publicos (agua, luz, gas)	$ 1.214.731	15,4%
Sueldos y cargas sociales	$ 1.205.427	15,3%
Mantenimiento de partes comunes	$ 1.163.001	14,8%
Gastos de administracion (honorarios)	$ 726.000	9,2%
Pagos por seguros	$ 210.818	2,7%
Trabajos de reparaciones en unidades	$ 180.000	2,3%
Gastos bancarios	$ 148.421	1,9%
Gastos de limpieza	$ 114.900	1,5%

Personal

Costo total: $ 1.205.427
% del gasto: 15,3%
Sueldos: $ 685.834
Cargas sociales: $ 519.593
Horas extra: —

•Un encargado permanente (Luis Alberto Uceda Gonsales). Sueldo neto 685.834 mas cargas y contribuciones (Seracarh, Suterh, Faterh, F-931) por 519.592,50.
•Las contribuciones laborales, previsionales y tributarias son obligacion del administrador (art. 2067 inc. g CCyC); verificar pago en termino para evitar multas y juicios.
•El detalle incluye plus por cocheras, jardin, pileta y manejo de agua e inasistencia por vacaciones; conviene cotejar con el convenio Suterh.
•El nombramiento y despido del personal requiere acuerdo de la asamblea (arts. 2058 inc. c y 2067 inc. f CCyC).

Servicios públicos

Total: $ 1.214.731
% del gasto: 15,4%
Agua: $ 672.879
Electricidad: $ 524.258
Gas: $ 9.209
Otros: $ 8.384

•Agua AySA 672.879,36; electricidad Edenor (general 498.615,83 + SUM/porteria 25.642,48) 524.258,31; gas Naturgy 9.208,93; ABL cocheras de cortesia 8.384 (Municipalidad Vicente Lopez).
•Los servicios centrales y cañerias son partes comunes (art. 2041 incs. e y f CCyC); su pago es expensa comun ordinaria (art. 2048 CCyC).

Administración

Honorarios: $ 726.000
% del gasto: 9,2%

•Honorarios de AG Administracion SRL con IVA incluido, segun arancel de la Camara de Propiedad Horizontal (9,22% del total).
•El administrador debe rendir cuenta documentada del ejercicio (art. 2067 inc. e CCyC) y archivar cronologicamente las liquidaciones (art. 2067 inc. i CCyC).

Proveedores

6 a revisar

Proveedor	Servicio	Importe	%	Estado
Prosegur SA Top	Abono servicio de seguridad - Ojo de Halcon	$ 2.452.936	31,1%	Revisar
Juan Victor Rodriguez Esquiuss (Megaclor) Top	Limpieza/desinfeccion de tanques de agua y provision e instalacion de tapa marco en tanque	$ 988.201	12,6%	Revisar
AG Administracion SRL Top	Honorarios de administracion (IVA incluido)	$ 726.000	9,2%	Revisar
Aguas y Saneamientos Argentinos SA (AySA) Top	Agua potable	$ 672.879	8,5%	Revisar
Empresa Distribuidora y Com. Norte SA (Edenor) Top	Suministro de luz (general + SUM/porteria)	$ 524.258	6,7%	Revisar
Ascensores Schindler SA Top	Abono mantenimiento de 2 ascensores	$ 407.784	5,2%	Revisar
Federacion Patronal Seguros SA	Seguro integral de consorcio obligatorio (cuota 3 de 6)	$ 210.818	2,7%	OK
Guillermo Martinez	Reparacion y pintura depto 11B	$ 180.000	2,3%	OK
Banco Galicia	Impuestos debitos/creditos y mantenimiento de cuenta	$ 148.421	1,9%	OK
Cipeasa	Reparacion portero electrico SUM	$ 134.800	1,7%	OK
Lucia Sucari	Insumos de limpieza	$ 114.900	1,5%	OK
MYM Fumigacion	Servicio de desinsectacion	$ 52.661	0,7%	OK
Villalba Samudio Ruben	Ajuste de puerta y persiana en espacios comunes	$ 40.000	0,5%	OK
Naturgy	Suministro de gas natural en porteria	$ 9.209	0,1%	OK
Municipalidad Vicente Lopez	ABL cocheras de cortesia (2 cuentas)	$ 8.384	0,1%	OK

Morosidad

Riesgo: Alta

Deuda total

$ 2.741.649

Deudores

Deuda / gasto mensual

0,35×

Unidad	Deuda
0001 - 1-A (INTIMADO)	$ 1.746.326
0021 - Coch. 22-R (INTIMADO)	$ 522.618
0013 - 7-A	$ 434.246
0015 - 8-A	$ 38.458

Flujo de caja

Atención

Saldo inicial: $ 1.266.171
Saldo al cierre: $ 2.775.901
Fondo de reserva: $ 5.235.000
Meses de cobertura: 0,7

Ingresos adicionales

Alquiler porteria (ingreso 10/04/2025): $ 682.290 · 8,7%

Gastos no recurrentes / extraordinarios

Descripción	Rubro	Importe	Impacto	Extraord.
Provision e instalacion de conjunto tapa marco lateral en tanque de agua (original todo oxidado) - Juan Victor Rodriguez Esquiuss	Mantenimiento de partes comunes	$ 310.601	3,9%	Sí
Limpieza y desinfeccion de tanques de agua y certificado/analisis bacteriologico - Juan Victor Rodriguez Esquiuss	Mantenimiento de partes comunes	$ 677.600	8,6%	Sí
Reparacion y pintura terminada en departamento 11B (unidad privativa) - Guillermo Martinez	Trabajos de reparaciones en unidades	$ 180.000	2,3%	No
Reparacion portero electrico SUM - Cipeasa	Mantenimiento de partes comunes	$ 134.800	1,7%	No

Preguntas para la asamblea

Por que el abono de seguridad de Prosegur (Ojo de Halcon) representa el 31,14% del gasto total? Existen presupuestos alternativos?
Alta
Es el mayor gasto del consorcio y el consejo de propietarios debe fiscalizar los aspectos economicos (art. 2064 inc. b CCyC).
El trabajo de reparacion y pintura del depto 11B (180.000) se cargo a la unidad o se prorrateo entre todos los propietarios?
Alta
Las reparaciones de la unidad funcional son a cargo del propietario, no expensa comun (art. 2048 CCyC).
La provision e instalacion de la tapa marco del tanque de agua (310.601) y la desinfeccion con certificado bacteriologico (677.600) contaron con presupuestos y aprobacion del consejo/asamblea?
Media
Por su magnitud podrian configurar mejora/obra que requiere informe tecnico y mayoria (art. 2051 CCyC); el uso del fondo de reserva requiere autorizacion del consejo (arts. 2064 inc. c y 2067 inc. d CCyC).
Que gestiones de cobro se realizaron sobre los morosos intimados (unidad 1-A con 1.746.326 y cochera 22-R con 522.618)? Se emitio el certificado de deuda como titulo ejecutivo?
Alta
La morosidad es siempre exigible y el certificado de deuda es titulo ejecutivo (arts. 2048, 2049 y 2067 inc. l CCyC).
Se llevan al dia el libro de actas, de administracion y de registro de propietarios, y se archivan cronologicamente las liquidaciones?
Media
Es obligacion del administrador llevar los libros en legal forma y archivar la documentacion (arts. 2062 y 2067 inc. i CCyC).
Cual es el estado del juicio 'Cons Prop Torres del Puerto c/ Alperovich S/ Daños y Perjuicios' (Juzgado Civil 69, expte. 096524/2017)?
Media
El administrador debe notificar y representar al consorcio en los reclamos judiciales (art. 2067 incs. k y m CCyC).
El nivel del fondo operativo (5.235.000) y el saldo de cierre son suficientes frente a la morosidad y a posibles gastos imprevistos?
Media
Permite evaluar la integracion del fondo de reserva y la cobertura financiera (arts. 2046 inc. d y 2067 inc. d CCyC).

Recomendaciones

Revisar y licitar el contrato de seguridad
Impacto: Alta
Solicitar presupuestos alternativos al abono de Prosegur (31,14% del gasto) para evaluar reduccion de costos sin perder cobertura. El consejo debe controlar este gasto (art. 2064 inc. b CCyC).
Gestionar judicialmente la morosidad
Impacto: Alta
Emitir y ejecutar el certificado de deuda (titulo ejecutivo) sobre las unidades intimadas 1-A y cochera 22-R, que concentran 2.268.944 de la deuda total (arts. 2048 y 2049 CCyC).
Imputar correctamente las reparaciones privativas
Impacto: Media
Confirmar que la reparacion del depto 11B (180.000) se cobre a la unidad y no se prorratee, conforme art. 2048 CCyC.
Documentar gastos del tanque de agua
Impacto: Media
Resguardar presupuestos, certificado bacteriologico y autorizacion del consejo para los trabajos en el tanque (988.201 en total), por su caracter no recurrente (arts. 2051 y 2064 inc. c CCyC).
Verificar cumplimiento previsional y de seguros
Impacto: Media
Controlar el pago en termino de cargas sociales del encargado (art. 2067 inc. g CCyC) y mantener vigente la poliza integral, hoy en cuota 3 de 6 (art. 2067 inc. h CCyC).
Asegurar rendicion y archivo documental
Impacto: Baja
Exigir rendicion de cuentas documentada dentro de los 60 dias del cierre del ejercicio y el archivo cronologico de liquidaciones y libros (art. 2067 incs. e e i CCyC).