Marzo 2025
AG Administracion SRL · CUIT 30-71136038-3 · Liquidacion_501100430016_0015.PDF
Gasto total a prorratear
$ 8.158.244
Promedio por unidad
$ 388.488
21 unidades
Mayor rubro
03 - Abonos de Servicios
Proveedor top: Prosegur SA (28,1%)
Morosidad
$ 3.777.108
7 deudores · 46,3% del mes
Alta concentración en seguridad y vigilancia
El rubro Abonos de Servicios representa el 33.80% del total (2757194.34), dominado por Prosegur (2292463.66, ojo de halcón). Es el rubro de mayor peso de la liquidación y merece revisión del contrato y alternativas de costo (art. 2067 inc. d CCyC: el administrador debe practicar la cuenta de expensas y recaudar fondos razonablemente).
Morosidad elevada respecto del gasto mensual
Los saldos deudores totalizan 3777107.82, equivalente a 0.46 veces el gasto mensual prorrateable. Hay 7 unidades morosas y 3 ya intimadas. El certificado de deuda es título ejecutivo y la morosidad es siempre exigible (arts. 2048 y 2049 CCyC); el consejo de propietarios debe controlar este aspecto económico (art. 2064 inc. b CCyC).
Gastos de mantenimiento de partes comunes posiblemente extraordinarios
El rubro 04 (1297892.00, 15.91%) incluye obras sobre tanques cisterna/aéreo (Megaclor 625988 y 64904) y suministro de tapa de cloacas (392000). Estas pueden constituir mejoras u obras nuevas que requieren aprobación de asamblea con mayoría e informe técnico previo (arts. 2051 y 2048 CCyC). Debe verificarse su tratamiento asambleario.
Reparación en unidad privada liquidada en expensas
El rubro 05 incluye 180000.00 por reparación de cielorraso y pared en el departamento 11B. Las reparaciones de la propia unidad funcional son a cargo del propietario (art. 2048 CCyC); debe verificarse que sea un daño originado en partes comunes y no un gasto privativo prorrateado al resto.
| Rubro | Importe | % |
|---|---|---|
| 03 - Abonos de Servicios | $ 2.757.194 | 33,8% |
| 04 - Mantenimiento de Partes Comunes | $ 1.297.892 | 15,9% |
| 02 - Servicios Públicos | $ 1.250.510 | 15,3% |
| 01 - Detalle de Sueldos y Cargas Sociales | $ 980.530 | 12% |
| 08 - Gastos de Administracion | $ 726.000 | 8,9% |
| 07 - Gastos de Limpieza | $ 612.386 | 7,5% |
| 09 - Pagos del Periodo por Seguros | $ 210.818 | 2,6% |
| 05 - Trabajos de Reparaciones en Unidades | $ 180.000 | 2,2% |
| 06 - Gastos Bancarios | $ 142.913 | 1,8% |
- Costo total
- $ 980.530
- % del gasto
- 12%
- Sueldos
- $ 58.548
- Cargas sociales
- $ 686.030
- Horas extra
- —
- •El rubro 01 incluye formulario F-931 (período 02/2025) con contribuciones a la seguridad social, aportes, obra social, Ley de Riesgos de Trabajo y seguro colectivo de vida obligatorio (744831.15), más aportes a Fateryh (151654.24), SUTERH (75640.36) y Seracarh (8404.48).
- •El componente 'Ley de Trabajo' (58548.20) es el único concepto remunerativo directo identificable; el resto son cargas y contribuciones, por lo que el sueldo neto del encargado no surge expresamente de la liquidación.
- •El administrador debe cumplir con las obligaciones laborales, previsionales y tributarias del personal (art. 2067 inc. g CCyC).
- Total
- $ 1.250.510
- % del gasto
- 15,3%
- Agua
- $ 672.879
- Electricidad
- $ 559.928
- Gas
- $ 9.319
- Otros
- $ 8.384
- •Servicios públicos: AYSA agua (672879.36), Edenor energía general (534710.73) + SUM/portería (25217.08), Naturgy gas portería (9319.28) y ABL cocheras de cortesía (8384.00).
- •El alto consumo de agua puede vincularse a los trabajos en tanques cisterna/aéreo del rubro 04; conviene verificar la existencia de pérdidas.
- Honorarios
- $ 726.000
- % del gasto
- 8,9%
- •Honorarios de AG Administracion SRL según valores sugeridos por la Cámara de Propiedad Horizontal, con IVA incluido.
- •Los honorarios deben estar respaldados por rendición de cuentas documentada dentro de los 60 días del cierre del ejercicio (art. 2067 inc. e CCyC) y por el archivo cronológico de liquidaciones (art. 2067 inc. i CCyC).
| Proveedor | Servicio | Importe | % | Estado |
|---|---|---|---|---|
| Prosegur SA Top | Seguridad / vigilancia (Ojo de Halcón) | $ 2.292.464 | 28,1% | Revisar |
| AG Administracion SRL Top | Honorarios de administración | $ 726.000 | 8,9% | Revisar |
| Juan Victor Rodriguez Esquiuss - Megaclor Top | Mantenimiento de tanques (cisterna y aéreo) | $ 690.892 | 8,5% | Revisar |
| AYSA - Aguas y Saneamientos Argentinos SA Top | Agua potable | $ 672.879 | 8,3% | Revisar |
| Empresa Distribuidora y Com. Norte SA (Edenor) Top | Energía eléctrica (general, SUM y portería) | $ 559.928 | 6,9% | Revisar |
| Carpovich Fernando Gabriel Top | Limpieza por suplencia | $ 498.886 | 6,1% | Revisar |
| Ascensores Schindler SA Top | Mantenimiento de 2 ascensores | $ 407.784 | 5% | Revisar |
| Herrero Gallo Buratti Joaquin Top | Suministro de tapa de cloacas en subsuelo (mano de obra y materiales) | $ 392.000 | 4,8% | Revisar |
| Guillermo Martinez | Tanque cisterna (llave de paso) y reparación depto 11B | $ 245.000 | 3% | OK |
| Federacion Patronal Seguros SA | Seguro integral de consorcio (cuota 2 de 6) | $ 210.818 | 2,6% | OK |
| Villalba Samudio Ruben | Mantenimiento piscina | $ 150.000 | 1,8% | OK |
| Banco Galicia | Impuestos, débitos/créditos y mantenimiento de cuenta | $ 142.913 | 1,8% | OK |
| Lucia Sucari - Distribuidora de Insumos | Insumos de limpieza | $ 114.300 | 1,4% | OK |
| MYM Fumigacion | Desinsectación / fumigación | $ 56.946 | 0,7% | OK |
| Naturgy | Gas natural en portería | $ 9.319 | 0,1% | OK |
| Municipalidad Vicente Lopez | ABL cocheras de cortesía 1 y 2 | $ 8.384 | 0,1% | OK |
| Unidad | Deuda |
|---|---|
| 1-A | $ 1.192.022 |
| 10-A | $ 750.994 |
| 10-B | $ 742.042 |
| Coch. 22-R | $ 482.743 |
| 8-A | $ 318.633 |
| 3-B | $ 290.673 |
- Saldo inicial
- $ 3.928.420
- Saldo al cierre
- $ 1.266.171
- Fondo de reserva
- $ 5.025.000
- Meses de cobertura
- 0,6
Ingresos adicionales
- Ingreso alquiler portería (05/03/2025)
- $ 630.000 · 7,7%
| Descripción | Rubro | Importe | Impacto | Extraord. |
|---|---|---|---|---|
| Megaclor - Anticipo 60% provisión e instalación de tapa/marco lateral tanque aéreo, tapa de inspección superior y automático de tanque cisterna | 04 - Mantenimiento de Partes Comunes | $ 625.988 | 7,7% | Sí |
| Herrero Gallo Buratti - Suministro de tapa de cloacas en subsuelo (mano de obra y materiales) | 04 - Mantenimiento de Partes Comunes | $ 392.000 | 4,8% | Sí |
| Megaclor - Saldo provisión e instalación de tapa de inspección superior en tanque de agua (oxidado el original) | 04 - Mantenimiento de Partes Comunes | $ 64.904 | 0,8% | No |
| Guillermo Martinez - Tanque cisterna, colocación de llave de paso nueva por termofusión | 04 - Mantenimiento de Partes Comunes | $ 65.000 | 0,8% | No |
| Guillermo Martinez - Reparación cielorraso y pared depto 11B (yeso y enduido) | 05 - Trabajos de Reparaciones en Unidades | $ 180.000 | 2,2% | No |
¿Cuál es el contrato vigente con Prosegur (Ojo de Halcón) y se evaluaron alternativas, dado que representa el 28% del gasto mensual?
AltaEs el mayor desembolso del consorcio; corresponde a la asamblea decidir sobre contrataciones de impacto y al consejo controlar lo económico (art. 2064 inc. b CCyC).
¿Las obras sobre tanques aéreo/cisterna (Megaclor 625988 + 64904) y la tapa de cloacas (392000) fueron aprobadas por asamblea con informe técnico previo?
AltaLas mejoras u obras nuevas sobre partes comunes requieren mayoría e informe técnico de profesional autorizado (art. 2051 CCyC).
¿Por qué se liquidó en expensas la reparación de cielorraso y pared del departamento 11B (180000) y por qué la soporta todo el consorcio?
MediaLos gastos de conservación y reparación de la propia unidad funcional son a cargo del propietario (art. 2048 CCyC).
¿Qué acciones se están tomando con las unidades intimadas (1-A, 10-B y Coch. 22-R) y se emitió el certificado de deuda como título ejecutivo?
AltaLa morosidad es siempre exigible y el certificado de deuda aprobado por el consejo es título ejecutivo (arts. 2048 y 2049 CCyC).
¿Se realizó la rendición de cuentas documentada del ejercicio y está disponible el archivo cronológico de liquidaciones y los libros del consorcio?
MediaEl administrador debe rendir cuentas documentadas y llevar/archivar libros y liquidaciones (art. 2067 incs. e e i CCyC).
¿El seguro integral de Federación Patronal cubre incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica y está vigente?
BajaEl administrador debe mantener asegurado el inmueble con seguro integral de consorcios (art. 2067 inc. h CCyC).
¿El consejo de propietarios autorizó la disposición del fondo operativo/reserva para los gastos extraordinarios de mantenimiento del período?
MediaPara disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos mayores que los ordinarios se requiere autorización previa del consejo (arts. 2067 inc. d y 2064 inc. c CCyC).
Licitar y renegociar el servicio de seguridad
Impacto: AltaSolicitar cotizaciones alternativas al servicio de Prosegur (Ojo de Halcón) que insume el 28% del gasto, para optimizar el costo más relevante de la liquidación.
Intensificar la gestión de cobro de morosos
Impacto: AltaAvanzar con la ejecución judicial de las unidades intimadas (1-A, 10-B, Coch. 22-R) mediante certificado de deuda como título ejecutivo; la deuda total (3777107.82) equivale a casi medio mes de gasto (arts. 2048 y 2049 CCyC).
Documentar y aprobar formalmente las obras en tanques y cloacas
Impacto: MediaPresentar a asamblea el informe técnico y la aprobación de las obras del rubro 04, distinguiendo gastos ordinarios de extraordinarios (arts. 2051 y 2048 CCyC).
Reclasificar gastos de unidades privadas
Impacto: MediaRevisar la reparación del depto 11B (180000) y, de corresponder, trasladarla al propietario en lugar de prorratearla al consorcio (art. 2048 CCyC).
Auditar consumos de agua y electricidad
Impacto: MediaVerificar posibles pérdidas en tanques y cañerías que expliquen el consumo de AYSA (672879.36) y separar consumos por sectores para detectar desvíos.
Reforzar el control del consejo de propietarios
Impacto: BajaFormalizar la revisión periódica de los aspectos económicos y financieros y la autorización de uso del fondo de reserva por parte del consejo (art. 2064 incs. b y c CCyC).