Febrero 2025
AG Administracion SRL · CUIT 30-71136038-3 · Liquidacion_501100430016_0014.PDF
Gasto total a prorratear
$ 5.563.744
Promedio por unidad
$ 264.940
21 unidades
Mayor rubro
Detalle de Sueldos y Cargas Sociales
Proveedor top: AG Administracion SRL (13,1%)
Morosidad
$ 2.040.667
4 deudores · 36,7% del mes
Sueldos y cargas sociales son el principal rubro (34,71%)
El rubro 01 Detalle de Sueldos y Cargas Sociales asciende a 1931310,78 (34,71% del total), consistente con un consorcio con encargado permanente. Es la mayor erogacion y debe rendirse documentada con el F-931 y recibos (art. 2067 inc. e y g CCyC).
Morosidad elevada equivalente a 36,68% del gasto mensual
Los saldos pendientes de pago suman 2040666,61 entre 4 unidades, equivalente a 0,37 veces el gasto mensual prorrateado. El certificado de deuda aprobado por el consejo es titulo ejecutivo y la deuda es siempre exigible (arts. 2048 y 2049 CCyC). Dos unidades figuran INTIMADAS y existe un juicio en curso.
Gastos de reparaciones en unidades privativas cargados a expensas comunes
El rubro 05 (390000, 7,01%) corresponde a 'Departamento 11B Terraza: reparacion y colocacion de membrana' y 'Baño: reparacion de caño de desague de bidet', trabajos que pueden corresponder a partes propias de la unidad y no a partes comunes. Debe verificarse que no se esten prorrateando gastos de una unidad funcional como comunes (arts. 2043 y 2048 CCyC).
No surge constitucion de fondo de reserva legal
Solo se observa un 'Fondo Operativo de Administracion' (4725000,00) y su actualizacion mensual de 400000,00, distinto del fondo de reserva previsto por la ley. No surge fondo de reserva ni autorizacion del consejo para su disposicion (arts. 2046 inc. d, 2064 inc. c y 2067 inc. d CCyC).
Seguro integral del consorcio vigente y prorrateado
El rubro 09 incluye poliza de Federacion Patronal Seguros (Seguro Integral de Consorcio Obligatorio, poliza 1-2079622-0, cuota 1 de 6, 210818,00, 3,79%), cumpliendo la obligacion de mantener asegurado el inmueble (art. 2067 inc. h CCyC).
| Rubro | Importe | % |
|---|---|---|
| Detalle de Sueldos y Cargas Sociales | $ 1.931.311 | 34,7% |
| Servicios Publicos | $ 1.062.133 | 19,1% |
| Gastos de Administracion | $ 726.000 | 13,1% |
| Abonos de Servicios | $ 407.784 | 7,3% |
| Trabajos de Reparaciones en Unidades | $ 390.000 | 7% |
| Mantenimiento de Partes Comunes | $ 373.654 | 6,7% |
| Gastos de Limpieza | $ 264.071 | 4,8% |
| Pagos del Periodo por Seguros | $ 210.818 | 3,8% |
| Gastos Bancarios | $ 197.973 | 3,6% |
- Costo total
- $ 1.931.311
- % del gasto
- 34,7%
- Sueldos
- $ 1.281.684
- Cargas sociales
- $ 649.627
- Horas extra
- $ 0
- •El rubro incluye el sueldo neto del encargado permanente (Luis Alberto Uceda Gonsales, 1281684,00 neto) mas cargas sociales y aportes: F-931 periodo 01/2025 por 508789,75, Fateryh 83363,53, SUTERH 51726,15 y Seracarh 5747,35.
- •El nombramiento y despido del personal del consorcio requiere acuerdo de la asamblea (arts. 2058 inc. c y 2067 inc. f CCyC).
- •Debe verificarse el cumplimiento de obligaciones laborales, previsionales y tributarias mediante el F-931 y constancias de pago (art. 2067 inc. g CCyC).
- •El alquiler de cocheras de cortesia y la valuacion de tareas se referencian al equivalente de 10 horas del personal jornalizado SUTERH; no se identifican horas extra explicitas.
- Total
- $ 1.062.133
- % del gasto
- 19,1%
- Agua
- $ 534.741
- Electricidad
- $ 513.301
- Gas
- $ 5.707
- Otros
- $ 8.384
- •Agua AySA 534741,39; electricidad Edenor (luz general 507613,05 + SUM/porteria 5687,96 = 513301,01); gas natural porteria Naturgy 5707,04; otros = ABL de cocheras de cortesia 1 y 2 (Municipalidad Vicente Lopez, 8384,00).
- •El alto consumo de agua junto con gastos de valvula de cisterna y reparacion de cañerias sugiere revisar posibles perdidas (art. 2067 inc. c CCyC).
- Honorarios
- $ 726.000
- % del gasto
- 13,1%
- •Honorarios de AG Administracion SRL segun Camara de Propiedad Horizontal con IVA incluido.
- •Representa el 13,05% del total prorrateado; debe acompañarse de rendicion de cuentas documentada dentro de los 60 dias del cierre del ejercicio (art. 2067 inc. e CCyC).
| Proveedor | Servicio | Importe | % | Estado |
|---|---|---|---|---|
| AG Administracion SRL Top | Honorarios de administracion | $ 726.000 | 13,1% | Revisar |
| Aguas y Saneamientos Argentinos SA (AySA) Top | Agua potable | $ 534.741 | 9,6% | Revisar |
| Empresa Distribuidora y Com. Norte SA (Edenor) Top | Suministro de energia electrica | $ 513.301 | 9,2% | Revisar |
| Guillermo Martinez Top | Plomeria / reparaciones (partes comunes y unidad) | $ 435.000 | 7,8% | Revisar |
| Ascensores Schindler SA Top | Mantenimiento de ascensores | $ 407.784 | 7,3% | Revisar |
| Lucia Sucari - Distribuidora de Insumos Top | Insumos de limpieza y ropa de trabajo | $ 264.071 | 4,8% | Revisar |
| Herrero Gallo Buratti Joaquin Top | Cloacas - tapa en subsuelo | $ 250.000 | 4,5% | Revisar |
| Federacion Patronal Seguros SA Top | Seguro integral de consorcio | $ 210.818 | 3,8% | Revisar |
| Banco Galicia Top | Gastos bancarios e impuestos a debitos/creditos | $ 197.973 | 3,6% | Revisar |
| Materiales Florida | Materiales (rejillas y baño SUM) | $ 50.254 | 0,9% | OK |
| Rivara Mario Victorio Materiales de Cons. | Valvula para tanque cisterna | $ 28.400 | 0,5% | OK |
| Municipalidad de Vicente Lopez | ABL cocheras de cortesia 1 y 2 | $ 8.384 | 0,2% | OK |
| Naturgy | Gas natural en porteria | $ 5.707 | 0,1% | OK |
| Unidad | Deuda |
|---|---|
| 0001 - 1-A (Baroli, Dario Pedro) | $ 799.467 |
| 0021 - Coch. 22-R (Desarrollos Bs. Aires) | $ 446.779 |
| 0019 - 10-A (J. Raies S.A.) | $ 399.592 |
| 0020 - 10-B (Cazzani Cristina) | $ 394.828 |
- Saldo inicial
- $ 1.771.101
- Saldo al cierre
- $ 3.928.420
- Fondo de reserva
- $ 4.725.000
- Meses de cobertura
- 0,9
Ingresos adicionales
- Alquiler porteria
- $ 545.000 · 9,8%
- Ingresos por pagos de intereses adeudados
- $ 59.797 · 1,1%
| Descripción | Rubro | Importe | Impacto | Extraord. |
|---|---|---|---|---|
| Reparaciones en Departamento 11B (membrana de terraza y caño de desague de bidet del baño) - Guillermo Martinez | Trabajos de Reparaciones en Unidades | $ 390.000 | 7% | Sí |
| Anticipo para suministro de tapa de cloacas en subsuelo - Herrero Gallo Buratti | Mantenimiento de Partes Comunes | $ 250.000 | 4,5% | Sí |
| Colocacion de rejillas de fundicion nuevas (mano de obra Guillermo Martinez 45000 + materiales Florida 41971,58) | Mantenimiento de Partes Comunes | $ 86.972 | 1,6% | No |
| Valvula para tanque cisterna - Rivara Mario Victorio | Mantenimiento de Partes Comunes | $ 28.400 | 0,5% | No |
| Reparacion baño SUM - cierre ceramicos PH corto (materiales Florida) | Mantenimiento de Partes Comunes | $ 8.282 | 0,2% | No |
Las reparaciones del Departamento 11B (membrana de terraza y caño de desague del bidet del baño) por 390000, ¿corresponden a partes comunes o a partes propias de esa unidad funcional?
AltaSi son partes propias, el gasto debe ser soportado por el propietario de la unidad y no prorratearse como expensa comun (arts. 2043 y 2048 CCyC).
¿Existe fondo de reserva constituido conforme al reglamento, distinto del Fondo Operativo de Administracion, y quien autoriza su disposicion?
MediaLa ley distingue el fondo de reserva (integrado por los propietarios) cuya disposicion ante gastos imprevistos requiere autorizacion previa del consejo de propietarios (arts. 2046 inc. d, 2064 inc. c y 2067 inc. d CCyC).
¿Se gestiono el cobro judicial de los morosos mediante el certificado de deuda como titulo ejecutivo, en especial las unidades 1-A y Cochera 22-R que figuran INTIMADAS?
AltaEl certificado de deuda aprobado por el consejo es titulo ejecutivo y la deuda es siempre exigible; la morosidad equivale al 36,68% del gasto mensual (arts. 2048 y 2049 CCyC).
¿La asamblea aprobo el nombramiento del encargado permanente y la estructura de remuneraciones (plus, viaticos y acuerdos paritarios)?
MediaEl nombramiento y despido del personal del consorcio requiere acuerdo de la asamblea (arts. 2058 inc. c y 2067 inc. f CCyC).
El anticipo de 250000 para la tapa de cloacas en subsuelo, ¿fue ejecutado y rendido, y se considera mantenimiento o mejora que requiera aprobacion de la asamblea con informe tecnico?
MediaLas mejoras u obras nuevas sobre partes comunes requieren mayoria de propietarios y previo informe tecnico; debe rendirse el anticipo documentado (arts. 2051 y 2067 inc. e CCyC).
¿Se presento el seguro integral vigente con detalle de coberturas (incendio, responsabilidad civil y demas riesgos) y su vencimiento (29/07/2025)?
BajaEl administrador debe mantener asegurado el inmueble con seguro integral de consorcios e informar las coberturas vigentes (art. 2067 inc. h y l CCyC).
¿Se rindio cuenta documentada del ejercicio y se exhibieron los libros de actas, administracion y archivo cronologico de liquidaciones?
MediaEl administrador debe rendir cuenta documentada y llevar en legal forma los libros y archivo de liquidaciones (art. 2067 inc. e e i CCyC).
Reimputar los gastos de la unidad 11B si corresponden a partes propias
Impacto: AltaRevisar la naturaleza de la reparacion de membrana de terraza y desague del bidet del Departamento 11B (390000) y, de tratarse de partes propias, cargarlos al propietario en lugar de prorratearlos como expensas comunes (arts. 2043 y 2048 CCyC).
Acelerar el cobro ejecutivo de la morosidad
Impacto: AltaEmitir el certificado de deuda aprobado por el consejo e iniciar/continuar la ejecucion de las 4 unidades deudoras (2040666,61), priorizando las INTIMADAS, para reducir el riesgo financiero (arts. 2048 y 2049 CCyC).
Constituir o regularizar el fondo de reserva legal
Impacto: MediaDefinir en asamblea la integracion de un fondo de reserva separado del Fondo Operativo, estableciendo su monto y que su uso ante gastos imprevistos sea autorizado por el consejo de propietarios (arts. 2046 inc. d, 2064 inc. c y 2067 inc. d CCyC).
Solicitar comparativas de precios para reparaciones y proveedores recurrentes
Impacto: MediaPara tareas relevantes (cloacas, rejillas, insumos de limpieza, ropa de trabajo) pedir al menos tres presupuestos y dejar constancia, dado que un mismo proveedor concentra varios items (Guillermo Martinez y Lucia Sucari).
Investigar el consumo de agua y posibles perdidas
Impacto: MediaEl gasto de agua (534741,39) coincide con compra de valvula de cisterna y reparaciones de cañerias; realizar una verificacion tecnica de tanques y cañerias para evitar sobreconsumo (art. 2067 inc. c CCyC).
Asegurar rendicion documentada y exhibicion de libros
Impacto: BajaPresentar la rendicion de cuentas dentro de los 60 dias del cierre del ejercicio y mantener el archivo cronologico de liquidaciones y libros de actas/administracion a disposicion del consejo (art. 2067 inc. e e i CCyC).