Mayo 2026
AG Administracion SRL · CUIT 30-71136038-3 · Liquidacion_501100430016_0029.PDF
Interanual: +100,1% vs. Mayo 2025 · Inflación 33,2% · +50,3% real s/ inflación
Gasto total a prorratear
$ 14.577.388
Promedio por unidad
$ 694.161
21 unidades
Mayor rubro
03-Abonos de servicios (seguridad, ascensores, fumigacion)
Proveedor top: Prosegur SA (21,5%)
Morosidad
$ 3.715.797
4 deudores · 25,5% del mes
Alta carga de gastos no recurrentes en mantenimiento y reparaciones
Los rubros 04-Mantenimiento de partes comunes (24.95%) y 05-Reparaciones en unidades (7.55%) suman casi un tercio del total e incluyen items extraordinarios como colocacion de cortinas a medida por ART Windows (1813407.63) y anticipo de pintura del SUM (1100000). Las obras sobre cosas y partes comunes requieren consentimiento de mayoria de propietarios e informe tecnico previo (art. 2051 CCyC); de modificar la estructura, unanimidad (art. 2052 CCyC). Debe verificarse la aprobacion asamblearia.
Gastos de reparacion imputados a unidades privativas prorrateados al consorcio
El rubro 05 (Maidana Juan Carlos, 1100000) corresponde a reparaciones dentro de departamentos (cocina del 5A, cloacas y cielorraso del baño del 4B). El art. 2048 CCyC pone los gastos de conservacion y reparacion de la propia unidad funcional a cargo de cada propietario; cargarlos a expensas comunes podria ser improcedente salvo que el origen sea una cosa o parte comun.
Morosidad equivalente al 25% de la liquidacion mensual
El total de saldos deudores asciende a 3715797.37, equivalente al 25.49% del total a prorratear del mes. Existe una unidad intimada (8-A, Moreno Susana) por 1423695.15. El certificado de deuda aprobado por el consejo es titulo ejecutivo (art. 2048 CCyC) y la morosidad es siempre exigible sin posibilidad de liberacion (art. 2049 CCyC).
Concentracion del gasto en pocos proveedores
Prosegur (seguridad) representa el 21.48% del total y ART Windows (cortinas) el 12.44%. La fuerte concentracion amerita revision de contratos y, en obras nuevas, autorizacion asamblearia (art. 2051 CCyC) y control del consejo de propietarios sobre los aspectos economicos (art. 2064 inc. b CCyC).
Fondo operativo no es fondo de reserva legal
El consorcio mantiene un 'Fondo Operativo en Cuentas a Cobrar' de 5865000, descripto como recurso administrativo para cubrir obligaciones corrientes, no un fondo de reserva integrado conforme art. 2046 inc. d CCyC. Su disposicion ante gastos imprevistos requiere autorizacion previa del consejo de propietarios (arts. 2064 inc. c y 2067 inc. d CCyC).
| Rubro | Importe | % |
|---|---|---|
| 03-Abonos de servicios (seguridad, ascensores, fumigacion) | $ 3.735.334 | 25,6% |
| 04-Mantenimiento de partes comunes | $ 3.636.408 | 25% |
| 01-Sueldos y cargas sociales | $ 2.606.611 | 17,9% |
| 02-Servicios publicos | $ 1.392.968 | 9,6% |
| 08-Gastos de administracion | $ 1.212.057 | 8,3% |
| 05-Trabajos de reparaciones en unidades | $ 1.100.000 | 7,6% |
| 07-Gastos de limpieza | $ 317.808 | 2,2% |
| 09-Pagos del periodo por seguros | $ 294.433 | 2% |
| 06-Gastos bancarios | $ 281.770 | 1,9% |
- Costo total
- $ 2.606.611
- % del gasto
- 17,9%
- Sueldos
- $ 1.495.622
- Cargas sociales
- $ 1.110.989
- Horas extra
- $ 64.650
- •El rubro 01 incluye un (1) encargado permanente (Luis Alberto Uceda Gonsales) con sueldo neto de 1495622 y cargas sociales/aportes (F-931, FATERYH, SUTERH, SERACARH) por 1110988.62. Incidencia total 17.88%.
- •Las horas extras al 100% (3.50 hs) suman 64649.57; verificar autorizacion y registro de la jornada.
- •El administrador debe cumplir las obligaciones laborales, previsionales y tributarias del personal (art. 2067 inc. g CCyC); el nombramiento/despido del encargado requiere acuerdo de asamblea (arts. 2058 inc. c y 2067 inc. f CCyC).
- Total
- $ 1.392.968
- % del gasto
- 9,6%
- Agua
- $ 635.626
- Electricidad
- $ 713.109
- Gas
- —
- Otros
- $ 44.232
- •Agua (AySA) 635626.33; electricidad: luz general 698054.06 + SUM/porteria 15055.30 = 713109.36.
- •Otros incluye ABL cocheras de cortesia 1 y 2 (6221.00 c/u, total 12442) y suministro de gas natural en porteria-cliente Naturgy 2549414/4 (31789.94); el importe de gas no aparece desglosado de forma independiente en el rubro impreso.
- •Suma del rubro 02 verificada en 1392967.63 (incidencia 9.56%). Revisar el consumo de luz general por ser el componente mas alto.
- Honorarios
- $ 1.212.057
- % del gasto
- 8,3%
- •Honorarios de AG Administracion SRL con IVA incluido, segun valor sugerido por la Camara de Propiedad Horizontal (incidencia 8.31%).
- •El administrador debe rendir cuenta documentada del ejercicio (art. 2067 inc. e CCyC) y archivar cronologicamente las liquidaciones de expensas (art. 2067 inc. i CCyC).
| Proveedor | Servicio | Importe | % | Estado |
|---|---|---|---|---|
| Prosegur SA Top | Seguridad - servicio ojo de halcon | $ 3.130.637 | 21,5% | Revisar |
| ART Windows SRL Top | Colocacion de cortinas a medida en partes comunes | $ 1.813.408 | 12,4% | Revisar |
| AG Administracion SRL Top | Honorarios de administracion | $ 1.212.057 | 8,3% | Revisar |
| Calderon Ramirez Sebastian Luciano Top | Anticipo por trabajo de pintura en SUM y palier SUM | $ 1.100.000 | 7,6% | Revisar |
| Maidana Juan Carlos Top | Reparaciones en unidades (cocina 5A, cloacas y cielorraso 4B) | $ 1.100.000 | 7,6% | Revisar |
| Empresa Distribuidora y Com. Norte SA (Edenor) Top | Suministro de luz general y SUM/porteria | $ 713.109 | 4,9% | Revisar |
| Aguas y Saneamientos Argentinos SA (AySA) Top | Suministro de agua potable | $ 635.626 | 4,4% | Revisar |
| ASSA Elevators SA - Dist. Schindler Top | Abono de mantenimiento de 2 ascensores | $ 535.211 | 3,7% | Revisar |
| Mercado Libre | Compra de 2 recipientes de residuos 240 lts | $ 460.000 | 3,2% | Revisar |
| Lucia Sucari - Distribuidora de Insumos | Insumos de limpieza | $ 317.808 | 2,2% | OK |
| Federacion Patronal Seguros SA | Seguro integral de consorcio (cuota) | $ 294.433 | 2% | OK |
| Banco Galicia | Impuestos a debitos/creditos y mantenimiento de cuenta | $ 281.770 | 1,9% | OK |
| MyM Fumigacion | Servicio de desinsectacion | $ 69.486 | 0,5% | OK |
| Unidad | Deuda |
|---|---|
| 8-A (Moreno, Susana) - INTIMADO | $ 1.423.695 |
| 1-A (Baroli, Dario Pedro) | $ 1.199.223 |
| 10-B (Cazzani, Cristina) | $ 1.080.000 |
| Coch. 22-R (Desarrollos Bs. Aires) | $ 12.879 |
- Saldo inicial
- $ 7.786.350
- Saldo al cierre
- $ 4.426.578
- Fondo de reserva
- $ 5.865.000
- Meses de cobertura
- 0,3
Ingresos adicionales
- Alquiler porteria
- $ 899.077 · 6,2%
- Alquiler cochera de cortesia 14
- $ 108.469 · 0,7%
- Alquiler cochera de cortesia 26
- $ 108.469 · 0,7%
| Descripción | Rubro | Importe | Impacto | Extraord. |
|---|---|---|---|---|
| Colocacion de cortinas a medida y descolocacion anteriores (ART Windows SRL) | 04-Mantenimiento de partes comunes | $ 1.813.408 | 12,4% | Sí |
| Anticipo por trabajo de pintura en SUM y palier SUM (Calderon Ramirez) | 04-Mantenimiento de partes comunes | $ 1.100.000 | 7,6% | Sí |
| Reparaciones en unidades 5A y 4B - llaves de paso, cloacas y cielorraso (Maidana Juan Carlos) | 05-Trabajos de reparaciones en unidades | $ 1.100.000 | 7,6% | Sí |
| Compra de 2 recipientes de residuos 240 lts (Mercado Libre) | 04-Mantenimiento de partes comunes | $ 460.000 | 3,2% | Sí |
| Retiro, reparacion y recolocacion de grasero y ajuste de nivelacion (CID Fuentes Jaime) | 04-Mantenimiento de partes comunes | $ 120.000 | 0,8% | No |
| Provision y colocacion de 10 focos comunes y 6 tubos LED con mano de obra (Villalba Samudio) | 04-Mantenimiento de partes comunes | $ 143.000 | 1% | No |
Fue aprobada en asamblea, con informe tecnico previo, la colocacion de cortinas a medida (ART Windows, 1813407.63) y la pintura del SUM (Calderon, 1100000)?
AltaLas mejoras u obras nuevas sobre partes comunes requieren consentimiento de la mayoria de propietarios y previo informe tecnico de profesional autorizado (art. 2051 CCyC); de afectar la estructura, unanimidad (art. 2052 CCyC).
Por que se prorratean al consorcio las reparaciones realizadas dentro de las unidades 5A y 4B (Maidana, 1100000)?
AltaLos gastos de conservacion y reparacion de la propia unidad funcional son a cargo de cada propietario (art. 2048 CCyC); solo corresponde prorratear si el origen es una cosa o parte comun.
Que gestiones de cobro se realizaron sobre los morosos (8-A intimado, 1-A y 10-B) que acumulan 3.7M, y se emitieron los certificados de deuda?
AltaEl administrador debe practicar la cuenta y recaudar fondos (art. 2067 inc. d CCyC); el certificado de deuda aprobado por el consejo es titulo ejecutivo (art. 2048 CCyC) y la morosidad es siempre exigible (art. 2049 CCyC).
El consejo de propietarios autorizo la disposicion del fondo operativo y controlo los aspectos economico-financieros del periodo?
MediaEl consejo controla los aspectos economicos y financieros y autoriza al administrador a disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos (art. 2064 incs. b y c CCyC; art. 2067 inc. d CCyC).
Se encuentra vigente y cubre todos los riesgos de practica el seguro integral del consorcio (Federacion Patronal, poliza 1-2189020-0)?
MediaEl administrador debe mantener asegurado el inmueble con un seguro integral que incluya incendio, responsabilidad civil y demas riesgos de practica (art. 2067 inc. h CCyC).
Se presento la rendicion de cuentas documentada del ejercicio y estan disponibles los libros y el archivo de liquidaciones?
MediaEl administrador debe rendir cuenta documentada dentro de los 60 dias del cierre del ejercicio (art. 2067 inc. e CCyC) y llevar en legal forma los libros y archivar las liquidaciones (art. 2067 inc. i CCyC).
Cual es el estado del juicio 'Cons. Prop. Torres del Puerto c/ Alperovich' (expte. 096524/2017) y como impacta economicamente al consorcio?
MediaEl administrador debe notificar a los propietarios los reclamos judiciales que afecten al consorcio (art. 2067 inc. k CCyC) y representarlo en juicio (art. 2067 inc. m CCyC).
Regularizar la aprobacion asamblearia de obras y mejoras
Impacto: AltaDocumentar en acta y con informe tecnico previo la pintura del SUM y la colocacion de cortinas antes de continuar imputando anticipos, conforme art. 2051 CCyC, para evitar impugnaciones.
Revisar la imputacion de reparaciones en unidades privativas
Impacto: AltaAuditar el detalle de los trabajos de Maidana en 5A y 4B y reclasificar como gasto del propietario cuando no tengan origen en cosas o partes comunes (art. 2048 CCyC), reintegrando al consorcio lo que corresponda.
Plan de accion contra la morosidad
Impacto: AltaEmitir certificados de deuda y avanzar con la via ejecutiva sobre la unidad intimada (8-A) y los principales deudores (1-A, 10-B), ya que la deuda equivale al 25% del mes; el certificado es titulo ejecutivo (art. 2048 CCyC) y la deuda es siempre exigible (art. 2049 CCyC).
Constituir un fondo de reserva formal
Impacto: MediaDiferenciar el fondo operativo del fondo de reserva e integrar este ultimo conforme al reglamento, con autorizacion del consejo para su disposicion (arts. 2046 inc. d, 2064 inc. c y 2067 inc. d CCyC).
Renegociar y comparar contratos de proveedores concentrados
Impacto: MediaSolicitar presupuestos alternativos para seguridad (Prosegur, 21.48%) y ascensores (ASSA Schindler), y revisar el consumo elevado de luz general, bajo control del consejo de propietarios (art. 2064 inc. b CCyC).
Verificar cobertura y vigencia del seguro integral
Impacto: BajaConfirmar que la poliza de Federacion Patronal cubre incendio, responsabilidad civil y demas riesgos de practica antes del vencimiento (29/07/2026), conforme art. 2067 inc. h CCyC.